Preparar una casa para alquilar en Madrid

Indudablemente has escuchado frases como: “un gráfico impacta más que un torrente de palabras” o “el impacto inicial es decisivo”. En el contexto de la comercialización de inmuebles, estas máximas se aplican con exactitud. Las fotografías de tu publicación serán el primer contacto visual del potencial comprador. Dependerá del mensaje que ellas emitan el capturar o no la atención del interesado. Poseer imágenes de calidad es, definitivamente, un aspecto crucial. Por eso, ahora vamos a mostrarte cómo acondicionar tu hogar para su venta.

 

Después de realizar la sesión de fotos, tu hogar se convertirá en parte de una vitrina. Una vitrina saturada de incontables propiedades con atributos semejantes a los de tu hogar. Para lograr que tu vivienda sobresalga entre las demás, es clave presentar su lado más atractivo. La responsabilidad recae sobre ti al acondicionar tu hogar para la venta dejándolo impecable. No obstante, eso podría no ser todo lo necesario. Si realmente aspiras a que tu promoción se distinga del resto , resulta fundamental recurrir a la habilidad de un fotógrafo experto. Son los matices sutiles los que transformarán tu sesión fotográfica de ordinaria a sobresaliente, y los que, en última instancia, incrementarán las visitas a tu anuncio.

Elimina los elementos personales

Una vivienda con personalidad propia puede ser más compleja de negociar. Considera que un posible comprador vislumbra su vida futura dentro de ese espacio. Si no es flexible a sus preferencias, será complicado asegurar una visita exitosa. Para hacer más neutro tu espacio, elimina las fotografías familiares, oculta pertenencias personales y retira adornos superfluos.

Para conseguir un ambiente más impersonal en dormitorios y oficinas, es clave mantener escritorios y mesitas de noche sin elementos que distraigan. Pese a ello, es viable colocar un libro o un pequeño detalle para niños como toque decorativo. Sin embargo, este debe ser discreto, facilitando que el comprador potencial se haga una idea del lugar.

Lectura sugerida: Cómo optimizar tu hogar para una sesión fotográfica

Que la limpieza no te de pereza

Mantener una higiene impecable constituye el paso inicial y más trascendental al momento de preparar una vivienda para su venta. Elimina cualquier mota de polvo, pasa la escoba, friega con detenimiento y asega que los vidrios resplandezcan. Dedica atención detallada a los rincones del hogar más propensos a la suciedad, a saber, la cocina y el baño. Es crucial erradicar cualquier vestigio de sarro en las cabinas de ducha y las acumulaciones de grasa en electrodomésticos como hornos y extractores, pues podrían destacar negativamente en las imágenes. Si cuentas con balcón o terraza, es imprescindible que recojas las hojas marchitas y limpies cualquier residuo de tierra del pavimento.

Lectura sugerida: 11 Estrategias para fomentar el orden y la pureza en tu hogar

La dimensión del orden

El orden resulta esencial al momento de poner la casa a punto para su venta. No únicamente porque el caos en una habitación no resulta atractivo a primera vista. Hay un motivo todavía más crucial: el espacio. Un ambiente desprovisto de elementos superfluos facilita al potencial comprador la percepción de las proporciones reales del lugar. Así, le será más sencillo visualizarse habitándola y reflexionar sobre cómo organizará y decorará cada espacio.

El salón es uno de los espacios donde la sensación de amplitud es más apreciada. Para capturar esa sensación de espacio en fotografías, es imprescindible liberar el área y dejar los pavimentos expuestos. Es menester retirar cualquier objeto visible, como controles remotos, alambres o publicaciones, e incluso reubicar alguna butaca si se considera oportuno. La televisión debe permanecer apagada para integrarse mejor al entorno visual.

No te pases de frío

Mantén un equilibrio en la decoración; una vivienda demasiado impersonal puede resultar poco atractiva para los visitantes. Incorpora elementos ornamentales como vegetación, floreros, almohadones o una cesta de frutas frescas en el centro de la mesa, los cuales aportarán destellos de colorido y dinamismo al espacio. Alistar la vivienda para su venta no es otra cosa que convertir una propiedad en un entorno sumamente acogedor. Por ejemplo, en tu cuarto de baño deberías retirar todo tipo de enseres y productos de uso personal. No obstante, disponer de un conjunto de toallas perfectamente dobladas puede brindar esa sensación de vitalidad.

Los detalles importan

Es esencial que los aspectos destacados de tu hogar queden capturados en la sesión fotográfica. Si tu propiedad goza de panoramas encantadores, asegúrate de que sean evidentes en las imágenes. Sin embargo, no te limites a capturar la belleza exterior. Combina la escena natural con algún componente de la residencia. Como opción, puedes tomar una imagen del balcón acompañado del paisaje. Este principio aplica igualmente para cualquier otro rasgo distintivo. Ya sea una lujosa chimenea, unas elegantes escaleras de caracol o unos artísticos azulejos; incluir estos detalles con delicadeza en tus fotografías, será la guinda del pastel para culminar el proceso y concretar la venta de tu propiedad.

Aprovecha la luz natural

La iluminación es un factor primordial que se considera al momento de adquirir una vivienda. Elige una instancia del día en la que los rayos del sol bañen tu espacio. Para finalizar, levanta las persianas y desplaza las cortinas para permitir el ingreso del resplandor. Acondicionar la vivienda para su venta a menudo depende de detalles tan simples como este.

La elección de la cámara para hacer las mejores fotos de tu vivienda

Se afirma comúnmente que no hay una cámara fotográfica ideal, sin embargo, ciertamente existen múltiples alternativas que proporcionan las herramientas necesarias para realzar las cualidades de tu hogar.

Para ti, que disfrutas de la fotografía como afición, lo primordial es comprender y sentirte cómodo con tu equipo fotográfico.

Poseer un dispositivo de alta tecnología con un sinfín de ajustes manuales no te beneficiará en absoluto si no dominas su uso.

Considera este aspecto esencial al momento de adquirir la cámara adecuada para ti.

Sin embargo, es altamente probable que ya poseas en tus manos todo lo indispensable para capturar una imagen de calidad.

Una opción que siempre está ahí: fotos con el móvil

La nitidez visual que brindan los smartphones se ha elevado al punto de igualarse con las cámaras de nivel intermedio.

Asimismo, proporcionan un beneficio digno de mención: las aplicaciones.

Esto te habilita para efectuar la edición y el tratamiento de imágenes directamente en el aparato, permitiéndote obtener un resultado sumamente cautivador en un lapso breve de tiempo.

Encuentra el ángulo con el que tu casa enamore

De la misma manera que los seres humanos, las casas poseen sus propios encantos.
¿Deseas exhibir tu amplio y señorial espacio de estar?, ¿o tal vez un dormitorio encantador y acogedor?
La selección de la perspectiva en la fotografía de bienes raíces tiene como finalidad lograr efectos auténticos. Es decir, replicar lo que un invitado observaría.

Valora desde dónde tomarás la foto

Las representaciones visuales de un mismo espacio pueden alterar la percepción de su tamaño, proporciones o iluminación, por tanto, experimenta hasta dar con el encuadro ideal.
Ejercita tu habilidad en los cinco ángulos fundamentales de toma fotográfica.
Es más, en el ámbito de la fotografía inmobiliaria, los elementos son limitados, no se cuentan con escenarios naturales variados para realzar, de modo que deberás emplear todas las herramientas disponibles para capturar fotografías que cautiven.
Un tip a tener en cuenta: realiza las fotografías para el arrendamiento de un apartamento desde los ángulos de las habitaciones y a nivel de la mirada, lo cual aportará más energía y realismo a las capturas.

La luz: la clave de la fotografía inmobiliaria

Nadie se siente atraído por una imagen que carece de luz. A menudo nos topamos con fotografías donde predominan las cortinas selladas, una iluminación tendiendo a matices ambarinos y contrastes de sombras peculiares.
¡Valoriza tu apartamento! Escoge cuidadosamente el instante en que la luz diurna se convierta en tu mejor cómplice.
La iluminación juega un rol clave en la fotografía, especialmente en espacios interiores. Ten presente que una gran porción de las instantáneas de tu vivienda serán capturas internas.
En este sentido, dado que estamos abordando la fotografía de espacios cerrados, es esencial prestar atención a ciertas sugerencias:

  • Deja que las cortinas y persianas estén abiertas, permitiendo la entrada de luz.
  • Para obtener un aspecto auténtico, limita la utilización del flash.
  • Si el uso del flash resulta indispensable, emplea esta herramienta con discreción.
  • Emplea un trípode si la velocidad de obturación es prolongada.
  • Benefíciate de los períodos lumínicos del sol.
  • Los matices cálidos generan un ambiente más acogedor, por lo que es preferible evitar los días nubosos.
  • En el caso de que la iluminación natural sea deficiente, no dudes en encender todas las fuentes de luz disponibles.

El trabajo previo: prepara el escenario

Cuando deseas destacar tu propiedad, en este contexto nos referimos a tu apartamento, no es suficiente con tomar imágenes al azar.
Es indispensable ejecutar un proceso inicial de organización, en el que se configure el ambiente que quedará inmortalizado por el lente, esto es lo que se denomina Home staging.
Es imprescindible evitar:

  • Elementos personales que no permanecerán cuando el potencial arrendatario visite el apartamento.
  • Documentación suelta.
  • Vestimenta.
  • En líneas generales, el caos no es bien recibido.
  • La captación de personas en los reflejos de los espejos.
    Es primordial lograr:
  • Una zona pulcra.
  • Configuraciones simétricas (el antídoto del desorden).
  • Ángulos rectos en los espacios.

En la fotografía inmobiliaria los detalles importan y mucho

Claro, ¿deseas obtener imágenes para rentar tu vivienda?
Destácate realizando acciones que no son comunes en todos.

Ojo a lo que se cuela de fondo

Al capturar una imagen, a menudo pasamos por alto aquellos elementos intrusos que no queríamos incluir. A veces, nos topamos con imágenes de interiores donde destacan inodoros con la tapa levantada, montones de ropa sobre algún mueble, personas vagando por el lugar, o incluso, una notoria falta de limpieza.
En esa instantánea ideal que buscas, estos detalles están de más, ¡procura excluirlos!

No solo planos generales

Efectivamente, los encuadres abiertos y los espacios extensos son fundamentales. Aun así, tal vez sea un detalle particular el que incline la balanza para tu próximo arrendatario.

Esto significa que las imágenes para promocionar tu apartamento proporcionarán una perspectiva integral, pero también distintiva.

¿Posees un mosaico atractivo en el muro?, ¿un candelabro impresionante?, ¿una cocina a gas con estilo retro?

Cada apartamento ostenta su encanto único, y los detalles en primer plano tienen el poder de revelarlo.

Algunas directrices para tu actual inquilino

En numerosas ocasiones, constatamos que el apartamento no se muestra en las condiciones óptimas para realizar la fotografía. Esto es habitual cuando los arrendatarios aún residen en él.

Esta circunstancia resulta en imágenes que no son del todo llamativas (se observan elementos como botellas, textiles de limpieza, entre otros).

Te sugerimos que realices algunas solicitudes a tu inquilino con antelación a tu visita para tomar las fotografías:

  • Asegúrate de que el área esté pulcra y en orden.
  • Que las cortinas estén descorridas.
  • Acomoda la ropa de cama adecuadamente.
  • Elimina retratos y decoraciones personales.
  • Retira los implementos de cocina.

Otros consejos para conseguir la foto ideal para alquilar tu piso

  • Asegúrate de ilustrar cada espacio del hogar en tus imágenes.
  • Alterna distintos ángulos de toma, con el objetivo de ofrecer una visión completa y transparente de los espacios.
  • Opta por capturas con gran apertura de diafragma, lo que permitirá que los elementos en la escena mantengan su claridad.
  • Previene los reflejos indeseados en los cristales al tomar las fotos.
  • Mantén las líneas verticales de la arquitectura rectas y sin distorsiones.
  • Esquiva las zonas de sombra y procura una iluminación pareja en toda la estancia.
  • Descarta el uso de zoom digital en tu teléfono, mejor acércate físicamente para preservar la calidad de la imagen.
  • Evita fotografiar directamente hacia ventanas con exceso de luz natural para no crear efectos de contraluz.

Certificado Eficiencia Energética

Desde el primer día del mes de junio del año 2013, los acuerdos de alquiler correspondientes a inmuebles o residencias, exigen que el arrendador esté en posesión del Certificado de Eficiencia Energética.

Datos obligatorios

  • Figuras contractuales: propietario y inquilino
  • Descripción del inmueble objeto del alquiler
  • Periodo establecido del acuerdo de arrendamiento
  • Canon de arrendamiento inicial
  • Estipulaciones convenidas por los implicados

¿Qué es?

El documento acredita los detalles referentes a la eficiencia energética de la propiedad, brindando la posibilidad de evaluar su gasto de energía y efectuar comparativas con otros domicilios. Su vigencia se extiende durante una década, completado ese intervalo, será necesario proceder a su actualización.

Duración del contrato de alquiler

De acuerdo con el Marco Normativo de la Legislación de Arrendamientos Urbanos, se determina que el plazo de vigencia de un convenio de arrendamiento queda sujeto a los términos acordados de mutuo acuerdo entre los signatarios del contrato.

Contratos de arrendamiento celebrados hasta el 5 de junio de 2013

Para los acuerdos de arrendamiento formalizados bajo el régimen de la Ley 29/1994, hasta el 5 de junio de 2013, la normativa de los Arrendamientos Urbanos dicta unos parámetros básicos con respecto a la extensión del contrato, que se detallan a continuación:

  • En ausencia de un término concreto en el contrato, éste se entenderá celebrado por un periodo mínimo de un año, con posibilidad de extensión hasta completar cinco años, excepto que el arrendatario exprese su decisión de no extender la vigencia (siempre y cuando comunique dicha decisión al arrendador al menos con treinta días de anticipación a la terminación del contrato). Superado el lapso de cinco años, si ninguna de las partes comunica su deseo de terminar con el arreglo locativo, la extensión del contrato se hace efectiva automáticamente para el propietario y facultativamente para el arrendatario, por un periodo adicional máximo de tres años.
    La cuenta de este periodo inicia desde la fecha estipulada en el contrato o a partir del momento en que la propiedad esté a disposición del arrendatario, si esta última sucede después. Es obligación del arrendatario presentar prueba de la fecha en que se disponga de la vivienda.
  • Casos especiales que eximen de la prórroga obligatoria en contratos concertados a partir del 24 de diciembre de 2009
    Se omitirá la prolongación forzosa del contrato cuando, en el momento de su firma, se consigne de forma explícita en el documento contractual la necesidad del arrendador de recuperar la propiedad arrendada antes de completar cinco años para su uso personal permanente o el de sus parientes directos por consanguinidad, adopción, o en caso del cónyuge tras una resolución judicial definitiva de divorcio o anulación matrimonial.
  • Casos especiales que eximen de la prórroga obligatoria en contratos firmados hasta el 23 de diciembre de 2009
    Se descarta la extensión automática del contrato si en el momento de su firma se establece de manera explícita en el contrato que el arrendador necesitará ocupar la vivienda alquilada antes de que se cumplan cinco años para su uso como residencia permanente propia.

 

Contratos de arrendamiento celebrados al amparo de la LAU a partir del 5 de marzo de 2019

La normativa que rige los acuerdos de arrendamiento de inmuebles, la cual sufrió modificaciones con la implementación del Real Decreto ley 7/2019 de 1 de marzo, dispone lo siguiente en cuanto a la modificación del importe del alquiler:

El importe del alquiler se determinará de acuerdo con lo que las partes acuerden de manera libre, y a falta de un acuerdo que estipule lo contrario, deberá pagarse de forma mensual dentro de los primeros siete días de cada mes. El arrendador no podrá, bajo ninguna circunstancia, requerir un adelanto de pago que supere el valor de un mes de alquiler.

A lo largo de la duración del contrato, solo se permitirá al arrendador o al arrendatario realizar ajustes al importe del alquiler en la fecha en que se complete un año de validez del contrato, conforme a lo acordado por ambas partes. Si no existe un acuerdo claro, los contratos no incorporarán ajustes de precio. Si hay un acuerdo claro en cuanto a un mecanismo de ajuste del valor monetario sin especificar el índice o metodología de referencia, el alquiler se ajustará anualmente según la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad en la fecha de cada ajuste, seleccionando como mes de base para el ajuste el correspondiente al último índice disponible en la fecha en que se ajuste el contrato.

De cualquier manera, el aumento que resulte de la revisión anual del alquiler no deberá sobrepasar el cambio porcentual registrado por el Índice de Precios al Consumo en la fecha de cada revisión, tomando como mes para el ajuste el correspondiente al último índice presente en la fecha en que se revise el contrato.

El alquiler ya ajustado será reclamable al arrendatario a partir del mes inmediatamente posterior al que la parte interesada realice la comunicación a la contraparte por escrito, indicando el porcentaje aplicado de modificación y adjuntando, en caso de que el arrendatario lo solicitara, el certificado correspondiente del Instituto Nacional de Estadística. Se considerará válida la comunicación que se realice mediante una nota en el comprobante de pago del mes anterior.

Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013

El texto proporcionado puede ser reestructurado y redactado de la siguiente manera para asegurar la originalidad de su contenido y conservar la información brindada:

  • La normativa que regula los contratos de alquiler, actualizada por la Ley 4/2013, del 4 de junio de, sobre las medidas para la flexibilización y estímulo del mercado de arrendamientos de inmuebles, determina ciertas pautas básicas relacionadas con el tiempo de vigencia de dicho contrato, que se describen de la siguiente manera:
    • Se permite que los firmantes del contrato de arrendamiento establezcan de común acuerdo la duración del mismo. En caso de que tal duración sea menor a tres años, al llegar la fecha de expiración del contrato, este se extenderá automáticamente por periodos de un año hasta completar al menos tres años, eso sí, a menos que el inquilino notifique al dueño de la propiedad, con una anticipación mínima de 30 días antes del cierre del contrato o de cualquiera de sus extensiones, su deseo de no continuar con la renovación.
      El inicio del plazo se calculará a partir de la fecha acordada en el contrato o desde que el inmueble se encuentra disponible para el inquilino, si esta ocurre después. La responsabilidad de demostrar la fecha en que el inmueble estuvo a disposición recae sobre el inquilino.
    • Los contratos de arrendamiento que no cuenten con un plazo estipulado o sean indefinidos, se considerarán como celebrados por un año, sin afectar el derecho del inquilino a la prórroga anual según los términos mencionados anteriormente.
      No se llevará a cabo la extensión obligatoria del contrato si, una vez cumplido el primer año de vigencia, el arrendador le informa al inquilino su necesidad del inmueble para convertirlo en su residencia permanente, la de sus parientes directos por consanguinidad o adopción, o la de su cónyuge en casos de separación legal, divorcio o anulación. Tal comunicación debe realizarse al menos con dos meses de adelanto al día en que sea necesario el inmueble, y el inquilino debe devolver la propiedad en ese plazo a menos que las partes acuerden otra cosa.
    • Si al llegar la fecha de finalización del contrato o de alguna de sus prórrogas, se han cumplido ya tres años como mínimo desde el inicio del mismo y ninguna de las partes ha comunicado a la otra, al menos con treinta días de adelanto a esa fecha, su intención de no renovarlo, el contrato se extenderá automáticamente por un año más.

El precio del alquiler

La cantidad a pagar por el arriendo es establecida de común acuerdo entre las partes involucradas. A lo largo del periodo de validez del contrato, solo se permitirá una revisión del monto de la renta por parte del arrendador o arrendatario al alcanzar el aniversario anual del contrato, siguiendo las condiciones acordadas por ambos.

 

Contratos de arrendamiento celebrados al amparo de la LAU a partir del 5 de marzo de 2019

El Reglamento de Arrendamientos Urbanos, modificado mediante el Real Decreto-ley 7/2019 del 1 de marzo, dicta las siguientes disposiciones en lo que concierne a la actualización de la cuantía del alquiler:

El monto del alquiler será aquel acordado libremente por las partes y, a menos que se acuerde de otra forma, se deberá abonar mensualmente y efectuarse dentro de los primeros siete días de cada mes. En ningún momento el propietario podrá requerir el abono adelantado de más de un mes de alquiler.

A lo largo de la duración del contrato, el alquiler únicamente podrá ser revisado al alza o a la baja por el propietario o el inquilino al llegar la fecha en que se cumpla un año desde la firma del contrato, siguiendo las condiciones acordadas entre las partes. De no existir acuerdo explícito al respecto, no se realizará ajuste alguno en el monto del alquiler en los contratos. Si existe un acuerdo concreto entre las partes que establezca algún mecanismo de actualización de los montos sin precisar el índice o método de referencia, el alquiler se ajustará anualmente según la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad en la fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia el correspondiente al último índice publicado al momento de la actualización del contrato.

En cualquier situación, el aumento resultante de la revisión anual del alquiler no podrá superar el cambio porcentual observado en el Índice de Precios al Consumo en la fecha de cada ajuste, utilizando como mes de referencia para dicho ajuste el del último índice publicado en la fecha de actualización del contrato.

El alquiler, una vez ajustado, podrá ser exigido al inquilino a partir del mes posterior al que la parte interesada comunique por escrito a la otra parte, indicando el porcentaje de modificación aplicado y facilitando, si el inquilino así lo solicitara, la correspondiente certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será considerada una notificación adecuada aquella que se realice mediante una anotación en el recibo de pago del mes anterior.

Contratos celebrados a partir del 1 de abril de 2015

A lo largo del periodo de validez del acuerdo, el ajuste del alquiler únicamente podrá ser realizado por el dueño o el inquilino en el aniversario del contrato, conforme a lo estipulado por ambos.

Si no existe un acuerdo concreto, la actualización de la renta no se llevará a cabo en los contratos.

En la eventualidad de que las partes hayan acordado de manera explícita sobre un método de ajuste de los importes sin especificar el índice o método de referencia, el alquiler se actualizará cada año en función de la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad en la fecha correspondiente a cada ajuste, tomando como referencia el mes del último índice publicado al momento de la actualización del contrato.

Contratos celebrados hasta el 5 de junio de 2013

Las partes determinan el costo del arriendo de manera autónoma. A lo largo de los primeros cinco años del acuerdo contractual, el importe del alquiler permanecerá invariable al que se estableció inicialmente; sin embargo, se podrá ajustar según la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC) general.

El momento para la actualización del alquiler se fija al completar cada aniversario del contrato, y la obligación de pago por parte del locatario comienza a partir del mes subsiguiente a recibir la comunicación por escrito.

Finalizado el periodo de cinco años iniciales, es posible que el propietario y el inquilino concierten la aplicación del IPC específico para viviendas a partir del sexto año, el cual pueden revisar en la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013

A lo largo del periodo de validez del acuerdo, el valor del alquiler únicamente podrá ser modificado por el propietario o el inquilino al conmemorar el aniversario del contrato, conforme a las cláusulas convenidas entre ambos, o, en su ausencia, de acuerdo al IPC general.

En ausencia de un acuerdo concreto, la actualización del contrato se llevará a cabo ajustando el importe del alquiler del año anterior al cambio porcentual registrado por el índice general nacional de precios al consumo durante los doce meses previos a la fecha de la actualización correspondiente, utilizando como referencia para la primera actualización el mes que corresponda al último índice publicado en la fecha en que se firmó el contrato, y para las siguientes, el del último índice que se haya utilizado.

El momento en que se ajustará el alquiler coincidirá con el aniversario de la entrada en vigencia del contrato, haciendo efectiva la nueva renta para el arrendatario desde el primer mes posterior a su notificación por medio de un escrito.

En las negociaciones de arrendamiento, las partes podrán establecer de mutuo acuerdo que, durante un lapso acordado, la responsabilidad del pago del alquiler pueda sustituirse total o parcialmente por el compromiso del inquilino de efectuar mejoras o restauraciones en el inmueble según los términos y condiciones acordados. Al término del alquiler, el inquilino no tendrá derecho a demandar compensaciones adicionales por el coste de las mejoras efectuadas en la propiedad. Si el inquilino incumple con su compromiso de realizar las mejoras conforme a lo estipulado, esto podría ser motivo para la terminación del contrato de arrendamiento.

¿Cómo calculo la actualización de la renta?

Es posible determinar la actualización anual correspondiente a su alquiler mediante la utilización de las herramientas online disponibles en la página del Instituto Nacional de Estadística.

Obras en viviendas de alquiler

El Estatuto de Alquileres Urbanos estipula y norma las reformas obligatorias en un inmueble en régimen de alquiler.

Obras de conservación

El propietario tiene la obligación de llevar a cabo todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones adecuadas para ser habitada.
Si es necesario efectuar obras, el propietario no está facultado para incrementar la renta que el inquilino abona por concepto de arrendamiento.
El propietario no está compelido a costear las reparaciones si el daño ha sido causado por el inquilino.
En situaciones donde las obras de mantenimiento del inmueble sean inaplazables hasta el fin del contrato de arrendamiento, el inquilino deberá consentirlas. Si las labores de reparación se extienden por un periodo mayor a 20 días, el inquilino está en su derecho de solicitar una reducción proporcional de la renta en correspondencia con la parte del inmueble que esté inutilizable.
En circunstancias donde las obras necesiten realizarse de manera inminente (para prevenir daños serios e inminentes), el inquilino tiene la potestad de ejecutarlas preavisando al dueño de la vivienda.
En caso de que las obras de mantenimiento sean mandatadas por la autoridad pertinente y su ejecución resulte en la inhabitabilidad del inmueble, el inquilino podrá decidir por la suspensión o terminación del contrato sin que haya lugar a indemnización alguna.

Obras de mejora

Las intervenciones de mejoramiento son aquellas que inciden en la higiene, la sanidad y el confort tanto del inmueble como de quienes lo habitan. Tales intervenciones deben correr por cuenta del dueño de la propiedad; no obstante, si se extienden por un periodo mayor a 20 días, es posible que arrendador y arrendatario acuerden una disminución proporcional del alquiler correspondiente a la porción del inmueble que resulte inutilizable.

Por su parte, el propietario está obligado a comunicar las intervenciones por la vía escrita al ocupante, con una anticipación mínima de tres meses, especificando el carácter de los trabajos, el inicio previsto, su duración estimada, así como el coste proyectado.

Además, el inquilino dispone de un mes tras recibir dicho aviso para rescindir el contrato si las mejoras interrumpen significativamente la normal utilización y disfrute del inmueble. En esta eventualidad, el dueño no podrá dar inicio a los trabajos hasta que no se cumplan dos meses después de la rescisión.

Obras del arrendatario

El Reglamento de Arrendamientos Urbanos dictamina ciertas situaciones en las que es imprescindible contar con la autorización por escrito del dueño de la vivienda. Tal es el caso para ejecutar reformas que alteren los componentes estructurales del inmueble o disminuyan los estándares de protección del mismo, aumentando así el peligro de colapsos.

Si el inquilino procede sin haber adquirido la aprobación escrita del propietario, este último tiene el derecho de pedir la finalización del acuerdo de arrendamiento y exigir que el habitante restituya la propiedad a su estado inicial o decida conservar las modificaciones si eso le resulta beneficioso.

Asimismo, en los acuerdos de renta que se firmen después del 6 de junio de 2013, se podrá convenir de manera consensuada que, por un tiempo preestablecido, el deber de cubrir el alquiler pueda ser sustituido en totalidad o en parte por el compromiso del inquilino de llevar a cabo mejoras o rehabilitaciones de la propiedad según los términos y condiciones acordados. Al concluir el periodo de alquiler, el inquilino no tendrá derecho a solicitar compensación alguna por el valor de las mejoras efectuadas en la propiedad. El incumplimiento por parte del inquilino de efectuar las mejoras conforme a lo establecido en el acuerdo será motivo suficiente para dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Gastos y fiscalidad

Ventajas tributarias
Costos inherentes
Gastos adicionales

Indaga acerca de las ventajas tributarias vigentes en la Comunidad de Madrid.
Los inquilinos de un inmueble son responsables de afrontar los costos inherentes vinculados al uso diario del mismo, tales como los servicios de agua, electricidad, gas, comunicaciones, entre otros.

Asimismo, será posible llegar a un acuerdo entre el propietario y el inquilino del inmueble en lo que respecta a los gastos no individualizables asociados a la vivienda. En este acuerdo se puede establecer que el inquilino se haga cargo de los costes derivados de la Comunidad de Propietarios (aplicable en edificios sujetos al régimen de Propiedad Horizontal), así como del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otros análogos. Para que la obligación de cubrir estos gastos sea efectiva y se pueda trasladar al inquilino, es necesario que se especifiquen claramente por escrito y que se fije un importe anual concreto, calculado a la fecha del contrato. De la misma manera, estos costos solo podrán ser objeto de aumento cada año y por un porcentaje que no exceda dos veces el cambio porcentual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) registrado en el intervalo de los doce meses previos a la fecha de actualización.

Fiscalidad para el propietario

Los ingresos que los dueños de los inmuebles obtienen por concepto de arrendamiento se consideran rendimientos del capital inmobiliario para efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Sin embargo, a los montos ingresados se les resta los costos deducibles asociados al alquiler, y al importe final se le aplica un descuento, que tiene la capacidad de alcanzar hasta un 60 %.

Fiscalidad para el inquilino

Con la ratificación del Real Decreto-Ley 7/2019, fechado el 6 de marzo de 2019, que aborda medidas urgentes en el ámbito del alojamiento y el arrendamiento, se determina la liberación del tributo sobre las transmisiones patrimoniales y los actos jurídicos documentados, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, al firmar contratos de alquiler de inmuebles destinados a residencia habitual y duradera. Esto se aplica específicamente a los contratos mencionados en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (contrato que se centra en un inmueble adecuado para vivir que tiene como propósito principal cubrir la necesidad constante de habitación del inquilino), incluyendo a tal efecto el apartado 26 en el artículo 45.I.B).

En conclusión

Como podrás observar, es necesario considerar numerosos factores para capturar la imagen perfecta que potencie el alquiler de tu apartamento.

Por esta razón, en bemadrid evitamos riesgos y colaboramos exclusivamente con fotógrafos de alto nivel y agencias expertas en imágenes destinadas al arrendamiento.

De esta manera, logramos optimizar las cualidades de tu propiedad y logramos que sobresalga en el sector.

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