¿Qué dice la nueva ley de alquileres 2022?

Conoce lo que dice la nueva ley de alquileres 2022, pues tomar decisiones puede resultar complicado, y cuando se trata de comprar una vivienda no implica correr menos riesgos, para la mayoría de las personas es uno de los aspectos más importantes de su vida y más allá de lo agotador y estresante que resulta todo el proceso, también existen otras preocupaciones.

La nueva ley de viviendas ha dado luz verde a la regulación de distintos ámbitos, regula, entre otros aspectos, la forma y el plazo de actualización del monto de alquiler, la duración del contrato y las garantías.

Esta nueva ley de alquileres 2022 por el derecho a la vivienda define lo que considera como una vivienda digna y apropiada.

Los puntos más importantes sobre la nueva ley de viviendas

Al gestionar todo lo relacionado con tu vivienda, siempre van a intervenir las preocupaciones sobre el acceso, la hipoteca y la mudanza. Son muchas las medidas que recoge el texto aprobado por el Gobierno para la regulación de la vivienda.

Estos son los puntos más importantes de lo que se trata esta nueva ley de alquileres 2022.

 

Creación de la vivienda asequible

Una vivienda se considera asequible cuando los costos de la vivienda no superan los ingresos mensuales de tu hogar, para los inquilinos estos costos incluyen el alquiler y los servicios básicos, gas, agua y electricidad.

Además de la vivienda protegida, también se pretende crear la vivienda asequible incentivada, el fin de esta medida es incrementar la cantidad de inmuebles con un precio más accesible y así poder lograr promocionar la compra venta entre personas con rentas de ingresos más bajos.

Creación de fondo social de vivienda

Se debe recordar que desde el año 2015 se han creado un entorno de cinco mil quinientas viviendas protegidas, de las cuales menos de mil se han destinado al alquiler.

Regulación de los desahucios

Se debe realizar una mejor comunicación entre los jueces y los servicios sociales para esta sea más efectiva y rápida, tanto de procedimientos jurídicos como de los contratos de alquiler cuando exista situación de vulnerabilidad.

Con esto se logrará promover que los servicios sociales puedan dar una respuesta habitacional a aquellos hogares vulnerables por parte de los municipios del estado.

Ante estas situaciones y para dar tiempo a que se puedan resolver, se amplía de uno a dos meses el plazo de lanzamiento de los desahucios cuando el propietario de la vivienda es una persona física y entre tres a cuatro meses cuando el propietario es una empresa.

Alquiler de viviendas en zonas tensionadas

La regulación de precio de alquiler de viviendas en zonas tensionadas tendrá un mínimo de tres años prorrogables para evitar la subida indiscriminada del precio de las viviendas de alquiler.

Ahora, si el costo del alquiler o hipoteca supera el 30 % de los ingresos medios del hogar o si el alquiler ha subido un 5 % sobre el IPC en los últimos cinco años, será considerada una zona tensionada.

La declaración de un municipio como zona tensionada dependerá del Estado y de cada comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento.

Los índices de precio de alquiler determinados deben ser respetados tanto por grandes como pequeños propietarios.

Imposibilidad de cambiar la clasificación de vivienda pública

Se establecerá un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo de reserva, el parque público de vivienda social será considerado patrimonio.

Para el resto de los supuestos queda establecido un plazo mínimo de descalificación de treinta años, por lo que quedará protegido y no podrá ser enajenado.

Alquileres públicos en nuevas promociones de vivienda

Cualquier promoción de obra nueva tendrá que pasar por la reserva del 30 % de viviendas destinadas al parque público, la mitad del porcentaje se destinara al alquiler social, esto quiere decir que si un edificio tiene cien casas deberá reservar treinta con este fin.

Quince serán de alquiler social, la razón que justifica esta medida está en la escasez del parque de viviendas sociales en España, que apenas llega al 1,6 %.

Limitación de alquileres a viviendas de grandes propietarios

El precio de alquiler a viviendas de grandes propietarios se aplicará a partir del 2024, es el plazo que el Gobierno ha fijado para crear un índice de referencia en los límites de precio del alquiler.

Los grandes propietarios son aquellas personas fijas o jurídicas que poseen más de diez viviendas en su propiedad sin tener en cuenta trasteros y garajes, o que cuenten con una superficie de más de 1.500 m2.

Ventajas fiscales para pequeños propietarios

El Gobierno ha creado una ayuda de doscientos cincuenta euros mensuales durante dos años para personas de hasta treinta y cinco años con fuentes de ingresos regulares, los incentivos también son para quienes bajen los precios de alquiler a los jóvenes.

Estas son las distintas bonificaciones fiscales que podrían obtener los propietarios de vivienda de alquiler que bajen los precios o alquilen a jóvenes, el porcentaje de bonificación en la actualidad es de 60 % pero puede llegar hasta el 90 %, todo esto dependerá de los requisitos.

Regulación más justa y equilibrada

Las novedades de regulación ofrecen más estabilidad y seguridad en el alquiler de viviendas, ya que se amplía la prórroga de tres a cinco años si el arrendador es persona jurídica, durante los cinco años de prórroga obligatoria, el arrendador solo tendrá la potestad de recuperar la vivienda para sí o su familia si estaba expresamente recogido en el contrato en el momento de la firma.

También se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IPC, durante la vigencia de un mismo contrato no podrá incrementarse más del IPC la renta de alquiler, para todos los contratos de arrendamiento de vivienda.

Se crea el sistema de índices de referencia del precio de alquileres de viviendas, se establece la información mínima de los depósitos de fianza para mejorar la transparencia, con el objetivo de facilitar el intercambio de información entre administraciones, al igual que se establece un conjunto de datos que deberán solicitar al depositar la fianza.

Impuestos para las viviendas vacías

El Gobierno permitirá a los ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta 150 %, esto es, para aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años y para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio.

No obstante, queda en manos de las comunidades Autónomas si desean o no aplicar este control de los precios en zonas tensionadas.

El sector inmobiliario y su reacción ante esta nueva ley

Esta nueva ley ha provocado cierto recelo dentro del sector inmobiliario, a pesar de que admiten que hay algunos puntos positivos, pero también se piensa que su aprobación provocara una reducción de la oferta de vivienda.

Algunos profesionales del sector inmobiliario apuntan que se producirá una discriminación hacia los propietarios que tienen diez o más inmuebles en alquiler, lo que conlleva a desviar sus planes de inversión a otros países.

Aseguran que la aprobación de esta ley de viviendas rompe la seguridad jurídica que caracteriza al sector inmobiliario de España y que es necesaria para atraer a los nuevos inversores extranjeros.

¿Cuánto puede subir el precio del alquiler de una vivienda?

Cada propietario puede subir el precio de los alquileres una vez que finalice el contrato, independientemente del IPC, los arrendadores no podrán subir la renta más de 2% a los contratos que cumplan la anualidad vigente en el contrato.

Protección a los grupos vulnerables

En caso de fallecimiento del arrendador, los familiares podrán continuar en el alquiler en situación de vulnerabilidad social, no se podrá pactar la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento en contratos de larga duración, ni en los que existan menores, personas mayores o con discapacidad.

Se introducen programas de vivienda y se establece un programa de medidas de impulso de la oferta de vivienda, con el objetivo de ofrecer viviendas en alquiler a precios asequibles, para favorecer la inversión en vivienda pública con cargo al superávit presupuestario municipal.

Contrato de alquiler para viviendas

Cuando alquilas una vivienda es preferible hacer el contrato escrito y verificar bien los datos de ambas partes porque así es más sencillo probar que el contrato de alquiler existe, respecto a la nueva ley de alquileres, este regula y establece obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino.

¿En qué momento comienza el contrato de alquiler?

El contrato de alquiler empieza a regir desde el momento en que se estipula la fecha en el texto o desde la entrega del inmueble al inquilino. Los pagos del alquiler serán mensuales y se harán en los primeros siete días de cada mes.

Tiempo o plazo que debe durar el contrato

Antes la duración del contrato era de dos años, ahora la ley dice que, si carece de plazo expreso y determinado mayor, el contrato se considera celebrado en el plazo mínimo de tres años.

Sin embargo, el inquilino puede rescindir del contrato si avisa con treinta días de anticipación antes de la finalización del mismo, además los contratos deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de ingresos Públicos de la Nación.

¿Qué tiempo debe pasar para actualizar el monto de alquiler?

La ley dice que solo pueden realizarse ajustes anuales, esto quiere decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales ni semestrales, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por periodos mensuales.

¿Cómo se actualiza el monto de los alquileres?

Antes de esta ley no estaba establecida la forma de actualizar los montos de los alquileres, con la entrada en vigencia de esta nueva ley se introdujo la novedad de que los ajustes deben efectuarse manejando un índice conformado por partes iguales.

¿Puede el propietario recuperar la vivienda antes de tiempo?

El arrendador podrá recuperar la vivienda siempre y cuando comunique el motivo con al menos dos meses de antelación al inquilino, después del primer año de contrato se puede cancelar la prórroga obligatoria si el arrendador ha manifestado su voluntad de ocupar la vivienda.

Si después de tres meses de terminado el contrato el arrendador no ha destinado la vivienda a la causa que manifestó, el inquilino podrá optar en el plazo de treinta días, entre ser restablecido en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años, respetando las condiciones contractuales previas.

También tendrá derecho a una indemnización por gastos ocasionados por el desalojo hasta el momento de la reocupación, podrá elegir ser indemnizado por la cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

¿El propietario puede echar al inquilino?

Si el propietario necesita la vivienda para él, su expareja o un familiar en primer grado de consanguinidad, se puede rescindir el contrato antes de tiempo, siempre y cuando haya pasado un año desde la firma o si el arrendatario resulta ser un moroso, se podrá iniciar un proceso de desahucio, independientemente de si ha llegado al año o no.

¿Quién tiene que reparar los desperfectos del alquiler?

Es el arrendador quien está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para que la vivienda esté en condiciones de ser habitada, sin que este tenga derecho a elevar el monto de la renta, las pequeñas reparaciones que puedan surgir cuando el arrendatario esté ocupando la vivienda correrán por a cargo del inquilino.

El inquilino puede hacer mejoras en el inmueble y el propietario no está obligado apagas dichas mejoras.

¿Qué dice la nueva ley de alquileres sobre la fianza?

Cuando se realiza el contrato de alquiler, el inquilino debe pagar al propietario de la vivienda un mes de fianza, dos en el arrendamiento para uso distinto a vivienda, esta fianza debe ser depositada en la entidad pertinente en materia de vivienda de la comunidad autónoma en la que esté el inmueble.

Esta fianza debe ser devuelta en un plazo de un mes una vez finalizado el contrato de arrendamiento, si la administración no lo hace en ese plazo se devengará los intereses legales correspondientes.

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