Es natural que los propietarios busquen rentabilizar al máximo sus activos, pero también es crucial considerar las expectativas y capacidades de los inquilinos. Pero, ¿cuál es la manera correcta de calcular el alquiler de un piso? En Bemadrid te detallamos las directrices para establecer el precio del alquiler adecuadamente.

 

¿Cómo calcular el precio de un piso?

A la hora de comprar o alquilar una casa, siempre surge una primerísima incógnita: ¿es el momento adecuado para adquirir una vivienda?. Finalmente, si la respuesta es sí y nos decidimos a buscar, al encontrar un piso que nos atraiga llega la siguiente pregunta: ¿está bien valorado?, ¿es caro o barato?, ¿cómo puedo calcular el precio justo de este piso?.
No importa si eres el propietario, comprador, arrendador o posible inquilino; todos se cuestionan cuál sería el precio justo de una vivienda en venta o alquiler y suele ser complicado detectar pisos económicos.

Fórmulas para calcular precio vivienda

Es posible hacerse una idea aproximada de los precios de venta y alquiler, aunque estos pueden variar según el tiempo y otras características específicas, como la ubicación o la ciudad de la vivienda. A continuación, observaremos una serie de sencillos ratios que nos ayudarán a determinar el precio aproximado de cualquier vivienda en relación con el precio de alquiler.

a)Rentabilidad bruta por alquiler

La rentabilidad bruta por alquiler representa el porcentaje que se obtiene al dividir los ingresos anuales que recibiríamos por alquilar una vivienda entre su precio de venta estimado. Aunque no tengamos pensado alquilar nuestra propiedad, este dato nos brinda una excelente referencia sobre la calidad de nuestra inversión.
Rentabilidad bruta por alquiler = (ingresos anuales por alquiler/precio de compra) *100

Como ilustración, una vivienda que se alquile por 12.000 euros anuales (1.000 euros mensuales) y que tenga un valor de 240.000 euros presenta una rentabilidad bruta del 5%, según la siguiente fórmula: (12.000/240.000) x 100 = 5%

Es importante recordar que estamos hablando de rentabilidad bruta (no neta), ya que este es el indicador utilizado por el Banco de España para este cálculo. Para determinar la rentabilidad neta, tendríamos que descontar de los ingresos los gastos relacionados, pero este dato no es relevante para los cálculos de este artículo, que se centran en la rentabilidad bruta.

b) El PER

El PER (Price Earnings Ratio) es una fórmula esencial para establecer si estamos pagando el precio correcto al comprar una vivienda. Esta medida consiste en dividir el precio de compra entre el precio anual del alquiler. Este valor refleja cuántas veces la renta anual del alquiler está incluida en el precio de venta, es decir, el número de años que tomaría pagar una vivienda con el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio ampliamente aceptado para la valoración de activos como empresas, viviendas, entre otros.

PER = (precio de venta / ingresos anuales por alquiler)

Para la vivienda anterior, el PER sería 20 veces, y el cálculo para determinar este número es el siguiente: (240.000 / 12.000) = 20 veces

Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta

Dado el análisis previo, con dos de las tres cifras (precio de venta, precio de alquiler o PER) podríamos deducir la tercera. Con la rentabilidad bruta por alquiler actualizada trimestralmente por el Banco de España (BdE) para toda España, solo nos falta un dato fiable de alquiler o venta para calcular la otra variable.

Según el último reporte del BdE, la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del cuarto trimestre de 2023 es del 3,4%. Si invertimos ese dato y lo multiplicamos por 100 (100/3,4), obtenemos el PER. De este modo, el PER resultante sería de 29,4 años o aproximadamente 353 meses.

Así, si sabemos que una vivienda idéntica o similar a la que nos interesa se alquila por un precio específico, basta con multiplicar el alquiler mensual por 353 meses para estimar un precio de venta adecuado. Por ejemplo, si una vivienda se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese monto por 353 meses, el precio de venta debería ser de unos 529.500 euros en las condiciones actuales. Del mismo modo, si una vivienda podría venderse por 270.000 euros, al dividir esa cifra entre 353 obtenemos que su alquiler mensual debería ser de alrededor de 765 euros.

Con estos datos y sabiendo que la rentabilidad bruta varía con el tiempo, es importante consultarla de manera recurrente para construir una tabla que relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual.

Equivalencias entre el precio de alquiler y el de compra con el PER medio en España

Precio compra	Precio alquiler
105.900 €	300 €
141.200 €	400 €
176.500 €	500 €
211.800 €	600 €
247.100 €	700 €
282.400 €	800 €
317.700 €	900 €
353.000 €	1.000 €
388.300 €	1.100 €
423.600 €	1.200 €
458.900 €	1.300 €
494.200 €	1.400 €
529.500 €	1.500 €
564.800 €	1.600 €
600.100 €	1.700 €
635.400 €	1.800 €
670.700 €	1.900 €
706.000 €	2.000 €
741.300 €	2.100 €
776.600 €	2.200 €
811.900 €	2.300 €
847.200 €	2.400 €
882.500 €	2.500 €
917.800 €	2.600 €
953.100 €	2.700 €
988.400 €	2.800 €
1.023.700 €	2.900 €
1.059.000 €	3.000 €

Nota: Estos datos se han calculado con base en el último reporte del Banco de España con una rentabilidad bruta del 3,4% al cuarto trimestre de 2023 (PER 29,4 veces). Para convertir una columna a otra, se debe multiplicar o dividir por 353 meses, válida para los datos actuales pero sujeta a variaciones con el tiempo.

Otro ejemplo de aplicación sería si estamos ante una vivienda o zona en la que podemos vivir comprando o alquilando. Si nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros al mes (12.000 euros al año), ¿deberíamos comprarla o alquilarla? Primero, calcularíamos el PER de la vivienda dividiendo el precio de venta entre el alquiler anual (400.000/12.000), obteniendo un PER de 33 veces. Este valor es elevado, ya que supera la media española actual de 29,4 veces. Por lo tanto, esa vivienda sería cara para comprar y sería mejor vivir en alquiler.

En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (29,4 veces), mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será más conveniente alquilarla.

Calcular si mi vivienda está cara o barata

En términos generales, la tabla anterior da una idea aproximada de los precios de venta y alquiler. Sin embargo, conviene afinar porque no todos los mercados ni todas las viviendas son iguales. Esta media abarca toda España, por lo que es esencial ajustarla a nuestro caso específico. Como normas generales, sabemos que el PER puede oscilar debido a varios factores:

1) Ubicación

Los barrios, distritos y provincias que tienen una mayor demanda y se consideran más consolidados suelen presentar un PER más elevado. Según datos de idealista.com, el precio de venta por m2 en el distrito de Chamberí (Madrid) al cierre de octubre 2020 fue de 5.334 euros, mientras que el precio de alquiler es de 17,1 euros m2/mes (205,2 euros m2/año). Dividiendo el valor de compra por el alquiler anual, se obtiene un PER de 26 veces. En contraste, en Villa de Vallecas, con un precio de compra de 2.363 euros/m2 y de alquiler de 11,7 euros m2/mes (140,4 euros m2/año), el PER se reduce a 16,8 años.

2) Las mejores casas suelen tener un PER más alto

En consonancia con todo lo anterior, hay personas que pueden pagar un alquiler en una buena zona de las ciudades, pero que no podrían comprarse el piso en el que viven de alquiler. De hecho, las mejores casas o las que están en mejor estado suelen tener un sobreprecio debido a la seguridad que supone invertir en ellas. Las casas de calidad inferior suelen tener un PER más bajo.

Todos estos datos llevan a la realidad de que en las mejores casas muchas veces es más fácil vivir de alquiler que comprarlas.

3 formas de calcular el precio del alquiler de una vivienda

Para alquilar un inmueble, no es imprescindible contar con una tasación inmobiliaria. Simplemente podemos realizar un análisis propio o consultar con un profesional del sector, como un experto inmobiliario:

1. Comparar inmuebles en alquiler en la zona

Para fijar un precio de alquiler de vivienda, es crucial comparar tu inmueble con otros similares en la misma zona en portales inmobiliarios como Bemadrid. Busca propiedades parecidas en el barrio para tener una idea clara de cuánto están pidiendo otros propietarios. Esto no solo te dará un valor aproximado del mercado, sino que también te facilitará establecer un precio de alquiler competitivo y acorde a la demanda actual.

Es importante considerar que el mercado de alquiler está descompensado en la actualidad, debido a que la desbordante demanda supera con creces la oferta disponible. Como resultado de esta escasez, el precio del metro cuadrado está en constante alza.

Por ejemplo, el precio medio del metro cuadrado en España en mayo de 2024, según los últimos datos de Bemadrid, se sitúa en 12,48 euros. Esto representa un incremento interanual del 7,1%.

2. Utilizar el estimador de precios de Bemadrid

Utilizar una valoración online, como la que ofrece Bemadrid, es otra forma de averiguar el precio al que puedes alquilar tu vivienda, ya que te proporcionará una estimación orientativa del alquiler de tu propiedad.

El simulador online recopila mucha información sobre la vivienda, incluyendo el año de construcción, el estado de conservación, el barrio en el que se encuentra, la cantidad de habitaciones y baños, y si cuenta con extras como trastero, ascensor, zonas ajardinadas, plazas de garaje y terrazas. Esta información se cruza con datos del Índice Inmobiliario, una funcionalidad de Bemadrid que analiza el precio del metro cuadrado tanto para venta como para alquiler en todas las áreas de España.

3. Consultar a un experto inmobiliario en la zona

Alquilar tu vivienda a través de una agencia inmobiliaria te permitirá recibir asesoramiento sobre los precios medios del mercado para una propiedad similar a la tuya y obtener información detallada sobre la normativa vigente en tu comunidad autónoma en relación con la limitación de precios.

Si optas por alquilar mediante una inmobiliaria, te proporcionarán asesoría sobre los precios y la normativa vigente en tu región en cuanto a los topes de alquiler. Por ejemplo, en Cataluña, hay 140 municipios que aplican límites al alquiler al ser consideradas zonas de mercado tensionado. Según el Gobierno, cuando una zona es declarada tensionada, las administraciones pueden restringir la renta máxima del alquiler en «los nuevos contratos de alquiler de viviendas de grandes tenedores y en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas ubicadas en dichas zonas tensionadas, que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años».

En comunidades donde el alquiler está limitado, los propietarios podrán conocer el índice de referencia en la página web del Ministerio de Vivienda. Esta herramienta permite consultar el rango de precios en una zona específica ingresando la dirección y las características del piso.

¿Qué es el precio del alquiler de una vivienda?

El precio del alquiler de una vivienda es el valor monetario acordado entre el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino) para usar y disfrutar de la vivienda por un período determinado. En términos más simples, es el importe que el inquilino debe pagar al propietario periódicamente para poder residir en la vivienda durante el plazo establecido en el contrato.

Factores como la ubicación, las características del inmueble, la oferta y la demanda en la zona, así como la orientación y la altura pueden afectar el precio del alquiler de una vivienda. Por lo general, el precio se calcula en función del precio por metro cuadrado de la vivienda, que puede variar según el mercado inmobiliario local. Es evidente que no cuesta lo mismo el metro cuadrado en pleno paseo de Gracia de Barcelona que en una calle secundaria de un barrio periférico.

En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que regula los derechos inmobiliarios relacionados con las viviendas de alquiler, tanto para uso habitual como turístico. Además, el precio del alquiler puede ser negociado entre las partes y puede incluir gastos adicionales, como el pago de suministros y otros costes asociados a la vivienda. Este precio puede estar sujeto a regulaciones de las autoridades competentes.

Cómo se calcula el precio del alquiler en España

El precio del alquiler de un inmueble en España se determina con base en múltiples factores que afectan el mercado de viviendas de la región donde se encuentra la propiedad. A continuación, se enumeran algunos de los aspectos esenciales para realizar este cálculo:

• Características del inmueble: Factores como el tamaño, la calidad de los materiales, el estado de conservación, el número de habitaciones, la presencia de un balcón o un ascensor en el edificio también inciden en el precio del alquiler.
• Gastos asociados al inmueble: Aquí se incluyen los gastos de comunidad, el IBI y los costes de mantenimiento, elementos que también juegan un papel fundamental en la definición del precio del alquiler.
• Ley de oferta y demanda: La demanda y la oferta de inmuebles en la zona donde se encuentra la vivienda son factores esenciales. Si la demanda es alta, es probable que el precio suba, mientras que una baja demanda generalmente resulta en precios más accesibles.
• Competencia: La cantidad de inmuebles disponibles en la zona también influye. Si la oferta es abundante, el precio deberá ajustarse a la baja para facilitar un alquiler rápido.
• Ubicación: Este es uno de los aspectos más determinantes en el precio del alquiler, especialmente en ciudades como Bemadrid o Barcelona. Las áreas céntricas o con buenas conexiones tienen precios más elevados que las zonas periféricas o menos accesibles. En contraste, el alquiler en un pueblo rural no será comparable al de un apartamento en el corazón urbano.

Una vez considerados estos elementos, se puede proceder al cálculo del precio de alquiler del inmueble. Generalmente, este se determina calculando el precio por metro cuadrado, el cual varía según los factores mencionados. Cabe destacar que este valor puede fluctuar según el mercado y otros aspectos, por lo que es aconsejable solicitar la asesoría de un profesional del sector inmobiliario para obtener una valoración precisa del precio de alquiler del inmueble.

¿Cómo fijar un precio correcto del alquiler?

Para determinar un precio de alquiler adecuado, es esencial considerar los siguientes factores:

• La renta fijada debe ajustarse a la legislación
• El alquiler debe estar en consonancia con los precios del mercado
• El alquiler debe cubrir todos los costes de explotación y mantenimiento del inmueble

La regla de cálculo es sencilla, ya que el alquiler se fija en función de los fondos invertidos por el propietario y de las cargas del inmueble. Por lo tanto, se utiliza como base el rendimiento neto.
En segundo lugar, el propietario puede estimar el precio de un alquiler de forma gratuita mediante un simulador en línea. De hecho, estas herramientas en línea están preparadas para estimar el precio de una propiedad o calcular el alquiler que se debe fijar. Utilizan los criterios que te hemos mencionado anteriormente.

Calcular la rentabilidad del alquiler

Los dueños de inmuebles suelen intentar conseguir beneficios a través del alquiler de sus propiedades. Para lograrlo, es necesario realizar un cálculo que les facilite determinar el precio adecuado a solicitar a los inquilinos, de manera que puedan conseguir una buena rentabilidad. En 2022, la rentabilidad de alquiler de viviendas en España fue del 7%.

Cómo calcular el rendimiento bruto de una vivienda alquilada

Para determinar la rentabilidad de un alquiler, deberás usar esta fórmula:

Si compras un inmueble por 200.000 € y lo alquilas por 750 €/mes, obtendrás 9.000 €/año. De acuerdo con este cálculo, la rentabilidad bruta sería del 5,4%.
Ejemplo: (750 x 12 / 200.000) x 100 = 5,4%

Si ya conoces el porcentaje de rentabilidad que deseas obtener de un inmueble, aplicaremos la fórmula de la siguiente manera:

Para conseguir un 6% de rentabilidad en una vivienda por la que has pagado 200.000€, el cálculo será el siguiente:
Ejemplo: 6 x (200 000/100) = 12 000 €

En este caso, la mensualidad deberá ser de 1 000 € para alcanzar el rendimiento que buscas con la vivienda.

¿Cómo se calcula la subida del IPC en el alquiler?

En España, es común que los contratos de alquiler se revisen anualmente según el IPC (Índice de Precios de Consumo). En el contexto de inflación actual, el IPC del 2022 fue del 8,3 %, pero elIGC ha limitado la subida del alquiler al 2%.

Desde 2022, el índice de referencia para calcular el aumento de los alquileres se conoce como Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Este indicador se utiliza para determinar el incremento en las rentas de inmuebles.

Para calcular el aumento en la mensualidad del alquiler, debes aplicar la siguiente fórmula:

Por ejemplo, si tienes una vivienda alquilada y el inquilino paga 550 € mensuales, con la actualización del precio a partir del nuevo año, tendrás que hacer el siguiente cálculo:
Nuevo alquiler = (550 x (100 + 2)) / 100 = 561 € mensuales.

Puntos a tener en cuenta a la hora de estimar el alquiler de un inmueble

• Recuerda que puedes realizar una estimación del alquiler de tu propiedad en línea.
• Es fundamental hacer un balance de los fondos invertidos por el propietario en la propiedad.
• Luego, solo queda trasladar los resultados al contrato de alquiler para fijar oficialmente la renta.
• También es necesario enumerar todas las partidas de gastos que constituyen los costes.

Aspectos Clave

• A la hora de calcular el precio del alquiler de una vivienda, los factores importantes son la competencia del mercado en la zona, la ley de oferta y demanda, el tamaño de la propiedad, y la localización.
• Existe una variedad de fórmulas matemáticas para determinar la rentabilidad que se puede obtener de un alquiler.
• Los costes del propietario como los gastos de comunidad o el IBI deben ser considerados al arrendar una vivienda.
• El alquiler se incrementa anualmente en función del IPC, aunque en España, debido al contexto de inflación, este incremento se ha limitado al 2% anual.

¿Cómo funciona la tasación online?

Realizar una simulación de tasación en Bemadrid es algo muy fácil y se lleva a cabo en solo tres pasos:

1. Identifica las características
   Entra la información básica del inmueble que conozcas, aunque no son datos obligatorios.
2. Ubica el inmueble
   Proporciona la dirección o la referencia catastral para determinar la localización de la vivienda.
3. Obtén el precio estimado
   Te facilitaremos un valor estimado de venta y alquiler basado en nuestros datos de mercado.

Nuestra tasación gratuita es solo una estimación y no reemplaza a una tasación formal que podría solicitar un banco.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una tasación online?

La tasación online es una herramienta que te ofrece el precio estimado de un inmueble considerando sus particularidades y comparándolo con otros pisos en la misma área. Esta información resulta sumamente útil para quienes desean vender, comprar o alquilar una vivienda.

¿En qué se diferencia de la tasación inmobiliaria para pedir financiación?

Al acudir al banco para solicitar una hipoteca con el fin de adquirir una vivienda, la entidad financiera necesitará conocer el valor del inmueble para determinar el monto que podrá financiarte. Para ello, te solicitarán que recuras a una tasadora de su confianza, la cual tendrá un costo para ti. Realizar la tasación que te pide el banco no garantiza que obtendrás la financiación. La diferencia principal entre la tasación requerida por el banco y una simulación, es que la simulación es gratuita y no tiene validez ante el banco, sirviendo únicamente como guía o referencia para ti.

¿Qué se tiene en cuenta para calcular la tasación online?

La tasación de una vivienda online considera su localización, las características del inmueble, el tamaño y las condiciones del mercado en esa área. El precio estimado puede fluctuar según la temporada, la ubicación y las particularidades de la vivienda.

¿Qué beneficios tiene tasar viviendas online?

Realizar la tasación de una casa en línea aporta el gran beneficio de ser completamente gratuita y de no tener que desplazarte. Asimismo, podrás determinar si es el momento adecuado para comprar o alquilar, y evaluar si la vivienda se ajusta a tu presupuesto, entre otros factores.