El convenio de alquiler por temporadas figura como uno de los más extendidos en nuestro territorio. Atiende una demanda puntual del arrendatario, enfatiza los pactos entre los participantes del acuerdo y escapa a la existencia de duraciones mínimas o máximas predeterminadas.

A menudo, surge cierto desconcierto al intentar discernir entre tres modalidades de arriendos: aquellos destinados a hogares, los utilizados para finalidades diversas a la residencial y los vacacionales. Nuestra atención se centra hoy en el primero de estos y, en específico, en los denominados habitualmente como “contratos de alquiler de temporada”, dejando a un lado las otras dos categorías.

 

Visualiza que, debido a condiciones de empleo, tu corporación te reubica temporalmente en un municipio distinto por una temporada. La relevante separación entre tu nuevo lugar de labor y tu residencia habitual motiva la opción de arrendar un apartamento en el sitio de destino de modo provisional y hasta que la empresa disponga el retorno a tu posición original. En este escenario, el documento que necesitas formalizar es un contrato de arrendamiento con un propósito no residencial, como establece el artículo 3 de la Legislación de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Arrendamiento de temporada para uso distinto del de vivienda

Esta normativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que “se considerarán bajo esta categoría” (arrendamientos con propósitos distintos al habitacional) _”aquellos contratos de arrendamiento de propiedades urbanas acordados por un período determinado, ya sea veraniego u otra estación” , así como aquellos convenios suscritos para desarrollar, dentro del inmueble respectivo, labores de tipo industrial, comercial, profesional, educativo, de servicios, lúdicas, entre otras. Así, el marco legal hace una clara distinción entre los contratos de alquiler para residencia (art. 2 de la LAU) y los arrendamientos de temporada (art. 3 de la LAU), pues interpreta que ambas modalidades requieren niveles de protección legal diferenciados.

Arrendamientos de viviendas y arrendamientos de temporada: diferencias

Mientras que los primeros corresponden a acuerdos que se aplican sobre residencias urbanas habitables destinadas a cubrir una exigencia continua o por tiempo indefinido del inquilino, los alquileres de temporada no buscan convertir la propiedad en una morada fija para el ocupante, sino que se tratan de una estancia provisional, enfocada claramente en la brevedad de su uso.

Así pues, lo que realmente distingue a uno de otro concepto no se limita únicamente al plazo del acuerdo. La doctrina del Tribunal Supremo ha insistido en esclarecer que la longitud del arriendo no es el criterio definitivo para identificar la naturaleza del mismo. Para que se establezca un alquiler de temporada es imprescindible que la estancia del inquilino sea esporádica y que la razón de suscribir el contrato no responda al propósito de establecer en dicha propiedad su vivienda habitual, sino que obedece al propósito de residir por un periodo acotado y motivado por situaciones particulares.

Arrendamientos de temporada y arrendamientos turísticos: diferencias

Si has asimilado correctamente los dos temas previos, abordemos ahora un tercero esencial: el leasing vacacional. Con la modificación de la LAU en 2013 (Ley 4/2013, del 4 de junio, sobre acciones de flexibilización y estimulación del mercado de arrendamientos de inmuebles), se determinó que los contratos de arrendamiento temporales que, aunque el arrendador no sea considerado empresario, se asimilan a los de índole turística, quedarán fuera de su jurisdicción. Específicamente, el artículo 5 e) de la LAU dicta: “Quedan fuera del alcance de esta ley: …e) El otorgamiento temporal de una vivienda completa, amoblada y acondicionada para su uso sin demoras, que sea ofrecida o promocionada a través de plataformas de servicios turísticos y ejecutada con ánimo de beneficio, cuando sea regulada por un conjunto normativo especial, emanado de su legislación sectorial”.

Un contrato de arrendamiento temporal será considerado como “turístico” y, en consecuencia, estará fuera del marco de acción de la LAU, si cumple con las siguientes condiciones:

• Hace referencia a una propiedad entera, amoblada y equipada, preparada para su uso instantáneo.
• Se promociona y anuncia mediante plataformas dedicadas a la oferta turística.
• Tiene como propósito la generación de ingresos.
• Se rige por una regulación y una normativa sectorial específica.

En el caso de los arrendamientos temporales, se otorga el derecho de uso temporal de una propiedad y el arrendatario no ofrece servicios adicionales. Contrariamente, en los arrendamientos de tipo turístico, el dueño proporciona ciertas facilidades adicionales al estilo de los servicios hoteleros, tales como limpieza, servicio de atención al cliente, provisión de ropa de cama, entre otros.

Contrato de alquiler por temporadas: qué es y cómo funciona

Numerosos dueños están interesados exclusivamente en ofrecer su propiedad para el arrendamiento durante una época limitada, así como una considerable cantidad de arrendatarios busca suscribir un contrato por temporada debido a diversas circunstancias, tales como compromisos laborales, formación académica u otras razones. Es posible que te hayas cuestionado el funcionamiento de los acuerdos de arrendamiento para periodos concretos o la manera adecuada de concluir un contrato de este carácter. En el artículo que tienes ante ti, exploraremos el significado de un contrato de alquiler para temporada, sus particularidades y las estrategias más efectivas para aprovecharlos al máximo.

Cómo funciona un contrato de alquiler por temporadas

La normativa LAU (Legislación de Arrendamientos Urbanos) establece una separación clara entre los contratos de arrendamiento residencial y aquellos destinados a otras finalidades distintas del hogar. A continuación, analizaremos las especificaciones regulatorias distintivas que aplican a cada tipo.

¿En qué consiste un alquiler de temporada?

El arriendo de corta duración se define como la cesión temporal de un inmueble que no cumple con el propósito de ofrecer un hogar fijo al arrendatario, sino que responde a una exigencia de alojamiento concreta, como puede ser disfrutar de un periodo de descanso, cumplir con compromisos laborales temporales, seguir un curso académico, entre otros.

Tomemos como ilustración la posibilidad de suscribir un convenio de arriendo para un inmueble por un lapso de tres semanas o tres meses, aunque más adelante la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla la extensión del término si existe mutuo consentimiento. En estos acuerdos, el foco se centra no en la extensión de tiempo, sino en el propósito del arrendamiento y en el consenso sobre las cláusulas del contrato.

Es primordial que se consigne claramente en el contrato la intención conjunta del propietario y del inquilino de efectuar un arrendamiento temporal y que se detallen las razones que fundamentan la base del acuerdo. A continuación, enumeramos algunos escenarios típicos del arrendamiento por temporada:

• Estadía temporal para vacacionar, sea en temporada alta o baja.
• Estadía temporal debido a reformas en el domicilio regular del arrendatario.
• Estadía temporal por obligaciones profesionales durante un plazo específico (semestre, anualidad o más).
• Estadía temporal con fines educativos, considerando que en algunas situaciones se podría analizar en qué residencia el arrendatario pasa mayor cantidad de tiempo, si en la rentada o en la propia.

En estos contextos, siempre subyace un motivo legítimo que distingue estos contratos de aquellos de arrendamiento a largo plazo, ya que el arrendatario no requiere de las garantías que posee en una propiedad que satisface todas sus necesidades de estancia permanente.

Identificada la razón que impulsa la redacción de un contrato de alquiler por estaciones, se pueden entablar las negociaciones de los términos y condiciones del acuerdo entre las partes interesadas. Cabe señalar que la ausencia de una legislación básica que brinde protección al inquilino hace poco probable que una cláusula se considere inválida, pese a que, a priori, parezca desproporcionada.

Por ello, resalta la relevancia de la figura de un experto durante el proceso negociador del contrato. Así, el dueño contará con la orientación adecuada y salvaguardará sus derechos en todo instante al estar informado sobre qué cláusulas puede incorporar y prevenir dificultades a futuro.

Principales dudas sobre el alquiler de temporada

Estos son los interrogantes más frecuentes que recibimos de los dueños al momento de desear arrendar sus propiedades por periodos determinados:

Duración del contrato de alquiler de temporada

La normativa no especifica un plazo determinado para los arrendamientos de carácter temporal, pero sí determina que dicha duración ha de ser consignada en el acuerdo firmado, dejando así a la discreción del propietario y el inquilino dicha estipulación. Por lo general, se concibe que el acuerdo puede extenderse hasta un término máximo de doce meses** , si bien existen interpretaciones divergentes en este punto. Si se produce la conclusión anticipada del convenio, el dueño puede encontrarse en la obligación de compensar económicamente, salvo que en el convenio se pacte alguna cláusula en contraposición. Tal compensación podría corresponder al importe íntegro de los pagos mensuales restantes hasta la culminación del acuerdo. Por ende, es recomendable honrar el convenio en su integridad.

Prórroga o renovación del contrato de alquiler de temporada

Las extensiones o ampliaciones del acuerdo de arrendamiento por temporada dependen del consentimiento mutuo; sin embargo, si se llega a un entendimiento, es necesario redactar y suscribir un convenio actualizado.

En contraposición a los acuerdos de arrendamiento para residencias permanentes, la extensión en los arrendamientos por temporada contempla un término reducido, el cual debe ser inferior a doce meses, y siempre que se preserve la finalidad inicial del acuerdo.

En otro sentido, es viable la extensión del acuerdo por temporada, aunque no es recomendable en la mayoría de los casos.

Esto significa que si se autoriza una extensión anual, se podría interpretar que se está disfrazando un arrendamiento de residencia permanente mediante un convenio de temporada que se renueva año tras año, aplicando un contrato inadecuado.

Es crucial evitar prolongar la permanencia más allá de un año y, en particular, evitar la extensión del contrato de manera indefinida, puesto que esto podría resultar en que un tribunal lo considere un contrato de arrendamiento de residencia permanente, aun cuando no se haya definido de esa manera.

Finalización del contrato antes de su fecha de vencimiento

En los acuerdos relacionados con el arrendamiento residencial, ya sea en la variante de morada principal o en la opción temporal, se presentan causales legítimas para la terminación anticipada del convenio de locación. Es más, siendo un arreglo de índole mercantil, lo óptimo es renegociar el acuerdo con integridad. De no haber entendimiento, resulta esencial atenerse a las cláusulas previstas en el pacto de arrendamiento. En síntesis, comprender el funcionamiento del arrendamiento temporal puede facilitar el acceso a un segmento de inquilinos que requieren un espacio residencial por días, semanas o incluso hasta un ciclo anual. No obstante, para ejercer esta práctica con eficacia, es crucial tener disponibilidad y poseer un documento de arrendamiento adecuado. El método más efectivo para optimizar la protección y los beneficios de un arriendo temporal es recurrir a los servicios de una agencia especialista en gestión de propiedades y alquileres temporales en Madrid.

¿Qué diferencias hay entre el alquiler vacacional y el alquiler de temporada?

Como señalábamos anteriormente, y de acuerdo con lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el tiempo mínimo forzoso de los contratos de arriendo se extendió de tres a cinco años, a partir de marzo de 2019, fecha en la cual se alteraron ciertos apartados de la referida ley. Esta norma presenta una estructura muy divergente de aquella que ordena los arrendamientos de periodo vacacional y estacional.

• Tiempo de ocupación en el arriendo vacacional y estacional: En los arriendos vacacionales, los periodos de ocupación no deben exceder los 31 días, a diferencia de los arriendos estacionales o turísticos, que se extienden desde los 32 días hasta los once meses.
• Marco legal del arriendo vacacional y estacional: Existe un contraste notable en la reglamentación entre los arriendos vacacionales y los estacionales. Los primeros deben acogerse a las disposiciones legales que rigen la actividad turística, por tal motivo, su normativa puede diferir entre las diversas comunidades autónomas. Como ejemplo, en Cataluña, los alojamientos destinados al turismo tienen la obligación de registrarse en el Registro de Turismo, al ser imprescindible la posesión de una habilitación turística. En lo que concierne a los arriendos estacionales, son dictados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Propósito del arriendo vacacional y estacional: Una distinción primordial entre el arriendo estacional y el arriendo para vacaciones radica en su propósito. En el primero, el dueño de una propiedad concede su espacio a individuos que residen de manera fija en otra residencia, por un lapso de entre 32 días y 11 meses. Estos arrendamientos están diseñados para profesionales que deben residir temporalmente en otra ciudad, o estudiantes que requieren trasladarse durante algunos meses al sitio donde se ubica su colegio o universidad, entre otros casos. En el contexto del arriendo para vacaciones, el dueño presta su vivienda para ser empleada, como indica su denominación, con objetivos de esparcimiento, por un término máximo de 31 días. Por consiguiente, la propiedad deberá encontrarse en óptimas condiciones y completamente amoblada para cumplir con este fin.

En los arriendos vacacionales, las permanencias no deben rebasar los 31 días, mientras que los estanciales se programan desde los 32 días hasta los 11 meses.

Como propietario, ¿me interesa más el alquiler vacacional o el alquiler de temporada?

La decisión de rentar un inmueble depende en gran medida de la situación particular y las condiciones financieras del dueño, así como de su necesidad por hacer uso del mismo.

Frente a esto, es relevante señalar que cerca del 15% de los visitantes que llegan a España optan por alojarse en casas vacacionales, haciendo de estas una opción muy provechosa. Además, un análisis realizado por Bemadrid indica que el 2,1% de las propiedades residenciales en España se ofrecieron para arrendamiento vacacional durante el 2021, pese a las limitaciones que trajo consigo la pandemia. Esto demuestra que es una alternativa de inversión consistente.

Sin embargo, es importante considerar que tener una propiedad en alquiler vacacional implica incurrir en ciertos gastos y posiblemente afrontar temporadas sin huéspedes. Obtener también un permiso para uso turístico en determinadas regiones autónomas puede resultar un proceso difícil.

Para sortear estos inconvenientes, numerosos propietarios prefieren el arrendamiento por temporadas, que suele ofrecer mayor estabilidad que el vacacional y se ve menos limitado por regulaciones, en comparación con el alquiler tradicional.

Finalmente, es crucial mencionar que los dueños de inmuebles que arrienden de manera irregular o que no reporten los ingresos generados por dicho alquiler, se exponen a sanciones serias, las cuales podrían conllevar multas desde los 3.000 hasta los 600.000 euros en los casos más extremos.

Los arrendadores que no sigan las directrices legales o omitan la declaración de sus ingresos pueden enfrentarse a multas de hasta 600.000 euros.

Por ello, es de suma importancia acatar escrupulosamente la legislación vigente, buscando el beneficio común.

En Bemadrid, contamos con un destacado conjunto de expertos que se dedican a desarrollar contenido de interés para nuestra audiencia. Si este artículo te parece útil y decides compartirlo en tu sitio web, te agradecemos mencionar a Bemadrid como la fuente originaria del mismo. Apreciamos enormemente tu colaboración.

¿Qué se considera alquiler temporal?

El hospedaje de duración limitada se orienta a individuos que requieren de un techo por un periodo acotado, en razón de su traslado temporal a otra localidad por cuestiones laborales, educativas u otros motivos, sin la necesidad de optar por arrendamientos de largo plazo. Tales situaciones se ajustan a la normativa establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual aborda los arrendamientos de temporada en su artículo 3, definiendo de la siguiente manera:

Artículo 3. Arrendamiento para finalidades distintas a la residencia habitual. 1. Se entiende por arrendamiento para finalidades distintas a la residencia habitual, aquel contrato de arrendamiento que versa sobre un inmueble destinado principalmente a usos diferentes al descrito en el artículo que lo precede. 2. En particular, se consideran dentro de esta categoría los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos concertados por periodos estacionales, ya sea durante el verano o cualquier otra época del año (…).

De esta forma, el hospedaje de duración limitada se clasifica como un contrato de arrendamiento para fines no residenciales, concertado por una etapa definida. Es crucial distinguir este tipo de arrendamiento del alquiler vacacional, al cual hace referencia el apartado e) del artículo 5 de la LAU para su exclusión de aplicación:

No se incluyen dentro del ámbito de esta ley: (…) e) La transferencia temporal del derecho de uso y disfrute de una vivienda completamente amueblada y equipada, con disponibilidad de habitabilidad inmediata, que sea objeto de oferta o promoción en canales turísticos o a través de cualquier otro medio de comercialización o promoción, y que sea ejecutada con propósitos de rentabilidad económica, siempre que se encuentre sometida a una regulación específica del sector turístico.

Por lo tanto, el hospedaje de duración limitada tiene diversas aplicaciones prácticas: – Individuos que están en proceso de remodelar o reparar su residencia habitual y demandan un lugar de estancia mientras se realizan dichas obras. – Personas que se trasladan por motivos de empleo a otra urbe. Esto puede aplicarse a empleados dependientes que deben moverse temporalmente para la ejecución de un encargo o proyecto específico, así como a nómadas digitales o trabajadores independientes que se instalan por un tiempo en un nuevo destino. -Personas que se mueven impulsadas por actividades educativas. Es común que alumnos universitarios o individuos comprometidos con otras modalidades de capacitación se trasladen a residir por un período en una ciudad distinta, buscando alojamiento para el lapso que dure su formación.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler temporal?

En la modalidad de alquiler por temporada, las partes tienen el poder de determinar el periodo contractual a su conveniencia, ya que de acuerdo con lo estipulado en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: los contratos de arrendamiento con fines no residenciales se someten al acuerdo mutuo de las partes involucradas, a falta de este, a lo prescrito en el Título II de dicha ley y, de manera adicional, a lo dispuesto en el Código Civil.

Así pues, en la figura del arrendamiento por tiempo limitado, tanto el propietario como el inquilino tienen la libertad de no acogerse al plazo mínimo de duración que la Ley de Arrendamientos Urbanos especifica para los arrendamientos de inmuebles con uso habitacional.

Preguntas (y respuestas) frecuentes sobre el alquiler temporal

Si estás contemplando la opción de poner en alquiler tu propiedad bajo la modalidad de alquiler por periodos cortos en Barcelona, es posible que te enfrentes a ciertas incertidumbres. A continuación, las solventamos para ti:

¿Cuál es la extensión del contrato? El periodo de vigencia del contrato se establecerá según el acuerdo mutuo de las partes dado que, como mencionamos previamente, este se configura como un contrato destinado a un uso no habitacional.

¿Es posible para el arrendatario terminar el contrato de forma anticipada? El arrendatario tendrá la capacidad de dar por finalizado el contrato con antelación solamente si dentro de este se ha estipulado de manera explícita esa alternativa. Se puede estipular que, bajo ciertas circunstancias, sea factible la terminación del contrato previo pago de una compensación económica, como ejemplo.

¿Tiene derechos el propietario para finalizar el contrato? El propietario está obligado a respetar el tiempo acordado en el contrato y únicamente ante un incumplimiento de las estipulaciones del acuerdo por parte del inquilino, podrá proceder a dar por terminado el mismo.

¿Es necesario depositar una fianza? El depósito de una fianza es un requisito indispensable con una cantidad correspondiente a dos mensualidades del arriendo, acorde al artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que en su primer punto dicta la necesidad de entregar una fianza en efectivo al firmar el contrato, que corresponderá a dos mensualidades de renta en aquellos contratos de uso no residencial.

¿Puede el arrendador exigir garantías adicionales aparte de la fianza? Efectivamente, es posible que las partes convengan la provisión, por parte del inquilino, de garantías suplementarias a la fianza legal tal como un aval bancario o un depósito de seguridad. No obstante, para prevenir situaciones de morosidad es fundamental evaluar la solvencia económica del postulante a inquilino antes de formalizar el acuerdo, solicitando comprobantes como las últimas nóminas, contrato de empleo y declaraciones de impuestos, entre otros documentos.

Si te hace falta apoyo relacionado con un alquiler temporal en Barcelona, no dudes en contactar con nuestro grupo de especialistas, quienes te ofrecerán asesoramiento sobre este modelo de arrendamiento.

¿Qué responsabilidades y derechos ostentan el arrendador y el inquilino?

¿Son diferentes? ¿Cuál debo hacer?

En este texto vamos a intentar destacar los aspectos distintivos más relevantes al comparar el arrendamiento de inmuebles destinados a turismo frente al arrendamiento para usos temporales variados. Nos referimos aquí a dos modalidades de arrendamiento que están sujetas a regulaciones distintas, y aunque estas pueden variar según la región, nuestro enfoque estará puesto en la normativa vigente en la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Iniciaremos la exposición:

Daremos inicio a nuestro examen con una mirada detallada al arrendamiento para temporada y al arrendamiento con finalidad turística, identificando sus rasgos distintivos más significativos para, en un paso ulterior, esbozar de manera concisa las diferencias primordiales entre ambos.

Para precisar lo que se comprende por contrato de arrendamiento de un inmueble con propósito turístico, usualmente referido como alquiler para vacaciones, haremos una pausa para explicar el significado de inmueble destinado a fines turísticos, tal como lo define la legislación relacionada con el turismo en Andalucía.