¿Está próximo el vencimiento de tu contrato de arrendamiento? ¿Ignoras los pasos a seguir para renovarlo o dejar la vivienda? En tal caso, aquí te contamos cómo extender tu contrato de alquiler o finalizarlo legalmente y a tiempo. Ya sea que seas inquilino o propietario, es esencial que conozcas el procedimiento para evitar inconvenientes y confusiones.

 

Prórroga de un contrato de alquiler: cómo funciona

Uno de los principales intereses de los arrendadores al buscar un inquilino es que su permanencia sea prolongada. Esto se valora aún más cuando el inquilino es puntual en los pagos, no genera conflictos con los vecinos y respeta la propiedad. No obstante, si el inquilino no cumple con nuestras expectativas, es crucial conocer cuándo se produce la prórroga del alquiler o cómo manejar el modelo de preaviso de fin de contrato, especialmente si no se cuenta con una agencia negociadora de alquiler.

En Renta Garantizada entendemos la relevancia de considerar los diferentes plazos y procedimientos en nuestro contrato de alquiler. La inacción puede llevar a una renovación automática del contrato, lo que podría generar inconvenientes significativos para el propietario, como no obtener un alquiler garantizado o tener que esperar un año más para disponer nuevamente del inmueble. A continuación, te explicamos el procedimiento para gestionar la prórroga de una vivienda.

¿Cómo funciona la prórroga del contrato de alquiler?

Si tu contrato de alquiler está próximo a vencer, probablemente te cuestiones sobre los pasos a seguir para extenderlo. La extensión de dicho acuerdo se realiza de manera libre entre ambas partes, por lo que la prórroga obligatoria o la renovación automática ocurren en diferentes momentos según la duración establecida. Además de informarte sobre cómo funciona la prórroga del contrato de alquiler, te compartimos todo lo necesario acerca de la prórroga extraordinaria por el Covid-19.

¿En qué consiste la prórroga del contrato de alquiler?

Comprender la fecha de inicio del contrato de arrendamiento es esencial para determinar la ley aplicable en cada situación específica. Antes de junio de 2013, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estipulaba una duración mínima de cinco años para los contratos, con la posibilidad de una prórroga adicional de tres años.

No obstante, dicha ley fue reformada en junio de 2013, reduciéndose la duración de los contratos de arrendamiento a tres años, con prórrogas anuales posteriores. Por esta razón, es crucial conocer la fecha de inicio, ya que esto nos indicará a qué condiciones precisamos ajustarnos.

La prórroga del arrendamiento se refiere a la “renovación” del contrato de alquiler. Si el contrato estipulado tiene una duración inferior a tres años, al vencer, se prorrogará automáticamente por periodos de un año hasta alcanzar el mínimo de tres años. Si ninguna de las partes lo rescinde, se efectuará una prórroga tácita por un año más.

El arrendador debe informar la no renovación o prórroga del contrato con un plazo de un mes antes del vencimiento, extendiéndose a dos meses en situaciones excepcionales. Finalizadas todas las prórrogas, se procederá a la renovación del contrato de alquiler.

¿Qué se entiende por contrato de alquiler?

El contrato de arrendamiento o alquiler es un acuerdo entre dos partes: el arrendador, que transfiere temporalmente la vivienda o local, y el arrendatario, quien paga un determinado capital para utilizar el inmueble. Este contrato regula el alquiler de un bien entre ambas partes e incluye elementos como:

• Precio del alquiler.
• Duración del contrato.
• Plazos de pago de las rentas.
• Datos del arrendador y arrendatario.

El contrato puede ser tanto escrito como verbal, con condiciones muy específicas. Es recomendable establecer los términos por escrito para resolver posibles controversias entre las partes. El pago del alquiler, dependiendo de lo acordado en el contrato, puede realizarse de una sola vez o en plazos llamados rentas, que usualmente son mensuales.

Uno de los objetivos de los arrendadores es mantener a los inquilinos en alquiler durante muchos años y al corriente de pagos.

Además, este contrato puede incluir cláusulas obligatorias para el arrendatario, cuyo incumplimiento podría resultar en la rescisión del acuerdo.

La duración del contrato

De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos de alquiler tienen una duración mínima de tres años, y después de ese periodo, es posible prorrogar el contrato automáticamente por períodos de doce meses.

Aunque la normativa indica esto, es común la creencia errónea de que los contratos de alquiler tienen una duración de un año, debido a que la renovación se realiza automáticamente cuando el inquilino desea continuar en la vivienda. No obstante, estas prórrogas automáticas se aplican en los años posteriores a los tres años mínimos que la ley establece.

¿Es lo mismo prórroga que renovación del contrato de alquiler?

La prórroga y la renovación del contrato de alquiler son dos términos que, aunque puedan parecer similares, no son lo mismo.

En la mayoría de los casos, la prórroga implica una ampliación de la duración según la Ley, manteniendo todas las condiciones estipuladas inicialmente. Por otro lado, durante la renovación del contrato, se pueden introducir nuevas condiciones y/o reemplazar algunas existentes según las circunstancias.

En caso de que se agreguen cláusulas nuevas en la renovación, preparar un anexo con las nuevas circunstancias será totalmente válido.

La prórroga del contrato de alquiler en la actualidad

Si su contrato es de 2015, se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada en 2013, con una duración de 3 años más 1 año de prórroga tácita. Una vez cumplidos estos tiempos, el contrato debería renovarse anualmente según el acuerdo entre las partes.

Para aumentar la renta a 800€, sería más adecuado realizar un nuevo contrato de alquiler en el que se especifiquen las nuevas condiciones. Según la legislación actual, los contratos firmados después de marzo de 2019 tienen una duración mínima de 5 años (o 7 si el arrendador es una persona jurídica), con una prórroga tácita de 3 años. Realizar un nuevo contrato puede implicar la necesidad de actualización de la fianza a las nuevas condiciones.

La realización de un nuevo contrato y la obligación de que los inquilinos paguen honorarios a la inmobiliaria depende de lo pactado entre la inmobiliaria y las partes. En cuanto a las consecuencias legales frente a Hacienda, siempre es recomendable que los contratos de arrendamiento estén formalizados por escrito y correctamente declarados.

En cuanto a la prórroga, tal y como se indicó anteriormente en este hilo, la prórroga tácita implica la renovación automática del contrato por un año si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo, con al menos 30 días de antelación a la finalización del contrato.

Si decide hacer una prórroga, puede realizar un anexo al contrato inicial donde quede reflejada la nueva renta y las condiciones acordadas. Recuerde que la prórroga tácita tiene una duración de un año renovable automáticamente bajo las mismas condiciones, salvo el acuerdo de realizar modificaciones específicas mediante un anexo.

En resumen:

1. Puede optar por un nuevo contrato adaptado a la legislación vigente (mínimo de 5 años + 3 de prórroga tácita).
2. Puede realizar un anexo al contrato actual para reflejar modificaciones en la renta.
3. Es importante formalizar cualquier acuerdo por escrito para mayor seguridad legal.

Recomendamos que para estos menesteres consulte con un profesional que revise bien todos los documentos y le asesore correctamente en función de su situación específica.

Un cordial saludo.

Prórroga del alquiler

Los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos detallan todas las reglas relativas al período de arrendamiento de la vivienda. Según el artículo 9, serán ambas partes, mediante acuerdo mutuo, quienes determinarán la duración del contrato de arrendamiento.

La legislación establece ciertos plazos y procedimientos que deben seguirse para expresar la voluntad de continuar o no con el contrato una vez vencido dicho plazo. En cuanto a las prórrogas del alquiler, la ley contempla dos escenarios en función de la duración del contrato:

• Menos de 5 años: son los más habituales y están sujetos a las prórrogas de los artículos 9 y 10.
• Más de 5 años: solo se ve regulado por el artículo 10.

Plazos para solicitar la prórroga del contrato de alquiler

Para comprender los plazos de prórroga y los procedimientos relacionados, como el modelo de prórroga del contrato de alquiler, es esencial conocer el artículo de la LAU que aplica.

En los alquileres con una duración menor a 5 años, el punto 1 del artículo 9 especifica que el contrato se renovará automáticamente hasta que alcance los 5 años, a menos que el arrendatario notifique su intención de no renovar con 30 días de antelación. Esta renovación se efectúa de manera consecutiva año tras año hasta completar esos 5 años, y solo el arrendatario puede finalizar el contrato durante este período inicial. Cada prórroga tiene una vigencia de un año.

Cuando el contrato esté cerca de cumplir 5 años, el arrendador puede manifestar su deseo de no renovar la prórroga con un mes de antelación.

En cuanto a los alquileres que superan los 5 años, si ninguna de las partes expresa lo contrario, el contrato se prorrogará anualmente hasta en tres ocasiones. En caso de que el arrendador desee finalizar el contrato, deberá avisar al inquilino con un mínimo de 4 meses de anticipación, mientras que el arrendatario debe hacerlo en los 2 meses previos.

Alquileres regulados por la antigua LAU

Hasta junio de 2013, antes de que se reformara la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el marco legal que regulaba la prórroga del contrato de alquiler era diferente. Inicialmente, los contratos tenían una duración mínima de cinco años con opción a una prórroga de tres años adicionales. Con la entrada en vigor de la nueva reforma legislativa, esta duración se redujo a tres años con prórrogas anuales sucesivas.

Durante este verano, expiraron los últimos contratos de alquiler regulados por la antigua LAU. Propietarios e inquilinos que aún estuviesen bajo ese marco legislativo, recordad que si habéis prorrogado vuestros contratos, será por un período adicional de tres años en las mismas condiciones.

¿Cuándo se puede prorrogar un contrato de alquiler?

Siempre que ambas partes estén de acuerdo, es posible prorrogar el contrato de alquiler. Por lo tanto, si hay intención mutua de renovación, se podrá extender el contrato de alquiler, aunque las condiciones podrían ser modificadas si alguna de las partes lo solicita.

¿Cuánto tiempo se puede prorrogar un contrato de alquiler?

Cuando el arrendador es una persona jurídica, la duración máxima del contrato de alquiler es de siete años, mientras que si se trata de una persona física, el periodo máximo es de cinco años.
Una vez finalizada la duración del contrato, se pueden acordar prórrogas anuales hasta un máximo de tres años, siempre y cuando no se presenten las siguientes situaciones:

• El arrendatario comunica con dos meses de antelación su intención de no renovar.
• El arrendador informe con cuatro meses de antelación sobre su deseo de no renovar.

Aunque la duración del contrato se negocia libremente entre las partes, deben tenerse en cuenta los años en los que se puede dar una renovación automática.

¿Qué ocurre si en el contrato no hay un plazo determinado de duración?

Para facilitar la comprensión de este artículo al lector, nos referiremos a lo que establece el artículo 1566 del Código Civil sobre la tácita reconducción.

De manera general, el artículo establece que para aquellos contratos de arrendamiento sin plazo o duración específica, existe consentimiento del arrendador cuando:

• A la finalización del contrato, el inquilino sigue viviendo en el domicilio.
• No se haya notificado la disconformidad de su permanencia en la vivienda en los 15 días siguientes al término.
• No se haya requerido al inquilino que abandone el inmueble.

Preguntas frecuentas sobre la prórroga en el contrato de alquiler

¿Qué es prórroga tácita del contrato de alquiler?

La prórroga tácita se entiende como la prolongación del contrato de arrendamiento por un año adicional, según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este caso, todos los términos y condiciones del contrato se mantienen al no haberse producido una resolución expresa del mismo.

¿Cómo se hace una prórroga de contrato de arrendamiento?

Siempre que ninguna de las partes se manifieste sobre la continuación de los términos y condiciones del contrato, será suficiente para realizar una prórroga del contrato de arrendamiento. Como resultado, durante un año más, seguirán aplicándose los mismos efectos.

¿Cuántas veces puedo prorrogar un contrato de alquiler?

De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos para personas físicas pueden tener una duración máxima de cinco años. En el caso de las personas jurídicas, esta duración puede extenderse hasta siete años.

¿Cómo es la rescisión de un contrato de alquiler?

De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, la rescisión del contrato de alquiler puede efectuarse legalmente solo en ciertas situaciones.

Para que el inquilino pueda rescindir el contrato de arrendamiento, debe presentarse alguna de las siguientes circunstancias:

• Que el arrendador no cumpla con las reparaciones del inmueble estipuladas en el contrato.
• Que el propietario interfiera en la vida habitual del inquilino en la vivienda.

El inquilino tiene la posibilidad de abandonar la vivienda una vez hayan transcurrido seis meses desde el inicio del contrato. En caso contrario, deberá indemnizar con un mes de renta por cada año restante del contrato. Además, debe notificarlo con al menos treinta días de antelación.

El arrendador, por su parte, podrá rescindir el contrato de alquiler si se incumple alguna de las cláusulas establecidas en el mismo.

¿Puedo subir el precio del alquiler de la vivienda?

Antes de que concluya el contrato de alquiler, es necesario realizar la subida del precio del alquiler, siempre y cuando ambas partes acuerden prorrogar el contrato. Además de ajustar el precio del alquiler, es posible introducir nuevas cláusulas, pero esto debe notificarse con antelación; de lo contrario, la prórroga se hará bajo las condiciones originales.

Es crucial distinguir este concepto de la actualización de las rentas, una operación que se hace anualmente y puede reflejar tanto una subida como una bajada, conforme al Índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler.

El precio del alquiler en Barcelona está sujeto a regulación. En otras provincias, es posible que se adopte un modelo similar, y será vital observar los resultados para determinar si la creación de contratos de alquiler progresa, en un esfuerzo para reducir el índice de viviendas vacías.

¿Qué sucede con la fianza?

La fianza en los contratos de alquiler tiene un rol fundamental. Es crucial tener presente que la fianza no debe utilizarse para compensar la falta de pago del alquiler; su función principal es cubrir desperfectos a lo largo de la duración del contrato de arrendamiento.

El contrato de alquiler debe redactarse estipulando una duración mínima de seis meses por parte del inquilino. Resulta conveniente incluir alguna cláusula penal para situaciones en las que la duración del alquiler no llegue a un año, evitando así posibles perjuicios para el arrendador.

Además, es importante considerar los casos en que se realicen reformas en la vivienda. Si dichas reformas hacen insostenible la habitabilidad más allá del tiempo previsto, el arrendador tendrá la obligación de devolver la fianza correspondiente.

La prórroga del alquiler cuando hay una sentencia de desahucio.

Con relación a la prórroga extraordinaria debido a los efectos negativos del Covid-19, en aquellos casos con resolución judicial de orden de desahucio, se están suspendiendo cuando se acredita una situación personal de vulnerabilidad. Este recurso es muy utilizado por abogados especialistas en desahucios para hacer efectiva la prórroga, aunque hemos observado casos en los que las personas no han realizado los trámites oportunos con los servicios sociales de su localidad. El momento idóneo para ello es al contestar la demanda de desahucio.

La posibilidad de ampliar el plazo de duración corresponderá al Gobierno y a las medidas que se aprueben en estos términos.