Como titular de un bien inmobiliario destinado al arrendamiento, es comprensible que sientas cierta inquietud. ¿Existe algún mecanismo de defensa ante arrendatarios que incumplen con el pago acordado? ¿Qué estrategias hay para afrontar los perjuicios que los residentes podrían ocasionar a la vivienda? La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla varias normativas dirigidas a amparar tanto a los arrendatarios como a los propietarios. En el caso de estos últimos, el depósito de seguridad emerge como la medida de protección primordial. Además, la ley menciona la opción de concertar garantías suplementarias al depósito en el contrato de arrendamiento. A continuación, exploraremos qué opciones están disponibles.

 

"Las partes tienen la libertad de convenir garantías adicionales al depósito en efectivo para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario derivadas del contrato de arrendamiento" (Artículo 36.5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos)

El día 19 de diciembre de 2018 se promulgó el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, sobre medidas urgentes en el ámbito del alquiler y la vivienda. Este Decreto mantuvo su vigencia por 35 días, ya que el 22 de enero de 2019 fue abrogado al no obtener la ratificación del Congreso. Dentro de sus disposiciones, planteaba cambios significativos con respecto a las garantías adicionales al depósito, como la restricción de que estas no podían exceder el importe de dos mensualidades. Con su derogación, las partes quedaron en libertad de estipular las sumas que considerasen pertinentes como garantía extra.

Posteriormente, el 1 de marzo de 2019, el Gobierno hizo un nuevo intento presentando el Real Decreto Ley 7/2019, de la misma fecha, sobre medidas urgentes en materia de vivienda y de alquiler. La normativa referida entró en vigor inmediatamente después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, el día 6 de marzo de 2019, y desde entonces se aplica a los contratos suscritos a partir de tal fecha.

EN SÍNTESIS, en los contratos suscritos a partir del 6 de marzo de 2019 y en aquellos firmados durante el intervalo del 19 de diciembre de 2018 al 22 de enero de 2019, se establece como límite la exigencia de hasta dos meses de renta por concepto de garantías adicionales, sumado al mes de depósito obligatorio.

El aval personal como garantía adicional a la fianza en el alquiler

La garantía de un avalista individual, o de terceras personas, se denomina de este modo debido a que un individuo externo se compromete a hacerse responsable por los compromisos financieros del arrendatario, en la eventualidad de que este último no cumpla inicialmente. Un escenario frecuente de tal situación lo encontramos en un alumno universitario cuyos progenitores se convierten en garantes o fiadores de su descendiente en el caso de las responsabilidades de pago suscritas. Cada uno de estos puntos, junto con otras seguridades extra a la fianza en un contrato de arrendamiento, debe ser especificado igualmente dentro del documento contractual.

Por el lado del arrendatario, este tipo de garantías no suponen una carga económica, no obstante, para el dueño del inmueble significan una protección menor debido a que existe la posibilidad de que el garante no tenga solvencia financiera y el procedimiento para la recuperación de los fondos se torne más enrevesado.
El respaldo del aval disminuye la seguridad para el propietario, ya que el fiador podría hallarse en una situación de insolvencia.

El depósito como una de las garantías para alquilar adicionales a la fianza

La fianza representa un importe monetario que tienes la facultad de requerir al arrendatario. Este monto deberá ser reintegrado al concluir el periodo contractual, de acuerdo con las condiciones mutuamente establecidas. El importe puede ascender a un máximo de dos mensualidades del alquiler. No existe mandato legal para su depósito ante entes gubernamentales. Y su inclusión debe efectuarse en el contrato de alquiler dentro de un apartado distinto al que se asigna a la “garantía”.

La fianza constituye un mecanismo de garantía que se implementa con facilidad y no implica costos extra.

El aval bancario, otra de las garantías adicionales a la fianza en el alquiler

La garantía bancaria se presenta como un documento formal emitido por la entidad financiera del arrendatario. Este papel te asegura como dueño del inmueble, el pago de un monto preestablecido que ambos habéis pactado en el contrato de arrendamiento. En otras palabras, la entidad bancaria se compromete a cubrir un posible déficit de pago hasta una suma determinada. Habitualmente, se estipula que esta cifra varía entre tres y seis mensualidades, aunque también puede limitarse a un par de meses de arrendamiento.

Como titular de la propiedad, puedes verte en la situación de activar la garantía debido a la falta de ingresos por parte del arrendatario. Ante esto, la institución bancaria procederá a reclamar al garantizado el resarcimiento del capital. No obstante, esto no asegura la recuperación efectiva del dinero. Por tal motivo, y considerando los riesgos que esto implica para la entidad emisora, se realiza comúnmente un análisis de la solidez financiera. También resulta habitual exigir que el arrendatario mantenga una cantidad equivalente a la garantía sin disponibilidad en su cuenta bancaria. Esta forma de seguro representa una carga económica significativa para el arrendatario, quien debe afrontar las comisiones bancarias y los costos notariales.

Indudablemente, todo aval bancario debe ser integrado en el contrato de alquiler. Y tú, como poseedor del bien inmueble, debes conservar el documento del aval, en previsión de su potencial utilización en el futuro.

Considerado como un respaldo adicional, el aval constituye una forma de protección altamente confiable para los propietarios, aunque implica un gasto notable para los inquilinos.

Diferencia entre fianza y otras garantías adicionales

El aspecto más relevante a destacar es que es imperativo por normativa legal establecer una fianza. El arrendatario está obligado a desembolsar el equivalente a un mes de arrendamiento cuando el espacio arrendado se destina a ser su residencia permanente. En cambio, deberá efectuar el pago equivalente a dos meses en situaciones donde el espacio tiene un propósito distinto, tal como locales comerciales, despachos, alquileres para periodos vacacionales y otros. Dicha garantía debe ser recaudada por el dueño del inmueble. Además, es esencial depositarla en una entidad oficial perteneciente a la Comunidad Autónoma en cuestión, la cual se encarga de tal cometido. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, el organismo encargado es el IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid).

Por otro lado, las garantías extra al alquiler que se añaden a la fianza no son de carácter obligatorio, carecen de límites establecidos y se pueden negociar de manera flexible entre las partes interesadas (aunque con el nuevo Real Decreto la cuantía de estas está restringida a no sobrepasar el importe de dos mensualidades de arrendamiento). De este modo, tú, en tu rol de propietario, puedes percibir la fianza como insuficiente para amortiguar posibles contingencias. En consecuencia, estás en tu derecho de requerir garantías adicionales para proteger tus intereses, bajo un marco legal completamente lícito.

Dentro del abanico de garantías adicionales más recurrentes podemos enfocarnos en el depósito adicional, los avales bancarios o personales, así como las pólizas de seguros ante posibles incumplimientos en el pago del alquiler.

El seguro de impago del alquiler

Hoy por hoy, numerosas empresas ofrecen seguros específicos para arrendamientos. Constituyen una protección extra, eficaz y fiable para resguardarte contra faltas de pago o perjuicios físicos al bien inmueble. Incluso, frecuentemente brindan asistencia legal ante eventuales conflictos con el arrendatario.

El seguro asume la responsabilidad de verificar la capacidad económica del arrendatario. Para tal fin, le requerirá presentar sus tres últimas nóminas y su contrato laboral, siempre y cuando este sea permanente. En caso contrario, o si su antigüedad en la empresa es breve, le solicitarán un informe de vida laboral. El seguro estipulará que el importe mensual del arrendamiento no debe exceder del 40% de la suma de ingresos netos que perciben los firmantes en el contrato como arrendatarios.

El coste de este tipo de seguros varía entre las distintas aseguradoras, pero generalmente se puede estimar en un 4% del total de la renta anual en lo que respecta a inmuebles residenciales.

En la actualidad, con la restricción de los avales complementarios al depósito en garantía a tan solo dos meses del importe del alquiler, esta alternativa puede considerarse, posiblemente, como la mejor elección.

¿Qué diferencia hay entre la fianza del alquiler y la garantía adicional?

El depósito de garantía en un contrato de alquiler es una suma monetaria que el arrendatario debe entregar al arrendador como protección ante posibles incumplimientos del pago del alquiler o daños en la propiedad. Este monto se entrega en metálico al concretar el acuerdo de alquiler y es responsabilidad del arrendador depositarlo ante la entidad apropiada.

Según lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el depósito de garantía por el alquiler no podrá exceder el importe equivalente a una mensualidad de alquiler. No obstante, los dueños de la vivienda tienen el derecho de solicitar hasta dos mensualidades adicionales como medida de protección complementaria.

El depósito de garantía está limitado a una mensualidad, mientras que los dueños de las propiedades pueden exigir hasta dos meses adicionales como seguridad extra.

Así pues, la protección adicional constituye un complemento a la fianza principal del alquiler, destinado igualmente a asegurar el abono del alquiler por parte del arrendatario y la cobertura de posibles destrozos. La LAU concede al arrendador la facultad de requerirla para afianzar el cumplimiento de las responsabilidades del arrendatario, aunque la restringe a dos cuotas del alquiler. En suma, el propietario puede requerir un tope de tres mensualidades del alquiler (una correspondiente a la fianza y dos a la protección complementaria).

Tanto el depósito de garantía, cuya inclusión en el contrato es imperativa, como la seguridad adicional, que es facultativa, han de figurar en el documento contractual, distinguiéndose claramente una de la otra.

El propietario tiene el derecho de pedir al inquilino un máximo de tres mensualidades del alquiler: una por concepto de fianza y dos por la protección adicional.

Es clave subrayar que, mientras el depósito de garantía ha de ser consignado por el propietario en la entidad designada para ello, la protección adicional no se rige por esta obligación; esta última puede permanecer en manos del arrendador. No obstante, ambas sirven al mismo objetivo.

¿Está el casero obligado a devolver la garantía adicional cuando termina el contrato de alquiler? ¿Y la fianza?

Como hemos señalado previamente, ambos mecanismos, la fianza y la garantía adicional, tienen el propósito de asegurar el cumplimiento de las obligaciones financieras y la reparación de posibles daños ocasionados a la propiedad por el arrendatario.

Si ocurriese que el inquilino incumpliera su compromiso de pago, dañara la vivienda o decidiera marcharse del domicilio sin haber cumplido un semestre de residencia o sin notificar con treinta días de antelación, el propietario tiene el derecho de retener todo o una parte de estos fondos, ya sea para saldar deudas, efectuar reparaciones o como indemnización por desocupar la propiedad anticipadamente, además de para cubrir los costos de servicios aún pendientes.

En situaciones donde el arrendatario no se encuentre al corriente de pago, haya causado desperfectos o termine el contrato de forma anticipada, el arrendador tiene la facultad de utilizar una porción o el integro de los fondos de la fianza y la garantía.

Cuando no se presenten los escenarios anteriormente descritos, el dueño del inmueble tiene la responsabilidad legal de reembolsar íntegramente tanto la fianza como la garantía complementaria. La Legislación de Arrendamientos Urbanos no especifica claramente un límite de tiempo para su devolución, pero lo habitual es que este proceso se realice en el plazo de un mes.

En referencia a la garantía extra, el dueño dispone de un periodo de 30 días posteriores a la recepción de las llaves y la finalización oficial del contrato de alquiler para efectuar la devolución completa.

La fianza y la garantía adicional actúan como un resguardo ante situaciones de falta de pago o daños ocasionados en la propiedad por el inquilino. En caso de presentarse alguna de estas circunstancias o si el inquilino desaloja la vivienda antes de seis meses sin aviso previo, el arrendador puede retener total o parcialmente ambas cantidades.

Sin embargo, si no acontece ninguno de estos eventos, el dueño está obligado a restituir tanto la fianza de arrendamiento como la protección garantía adicional. "La Legislación de Arrendamientos Urbanos no fija de manera expresa un término máximo para esta devolución, sin embargo, normalmente este proceso se efectúa en treinta días", concluye la fuente inmobiliaria.

¿Qué garantías adicionales al alquiler se pueden solicitar?

Aparte de poder exigir dos meses extra de renta, el arrendador tiene derecho de requerir al arrendatario que presente un fiador confiable y con solvencia económica que actúe como aval.

Tener un fiador solidario significa contar con un respaldo económico que no representa un gasto inicial para el inquilino. Este respaldo le otorga al propietario la facultad de demandar el pago a ambas partes de manera conjunta en caso de morosidad, incrementando así las probabilidades de recuperar su dinero.

En virtud de su compromiso, el fiador solidario se ve compelido a asumir y satisfacer todas las responsabilidades que fueron asignadas al inquilino si este último incumple con alguna de las condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento.

Garantía adicional alquiler. ¿En qué se diferencia con la fianza legal?

Como previamente hemos mencionado, tratándose de la fianza reglamentaria, es requisito legal que el arrendatario entregue al arrendador el equivalente a un mes de renta en calidad de fianza para que así, el arrendador la consigne en la entidad competente de su región. Por ende, en cada instante, es el arrendador quien dispone de la fianza y se encarga de su administración al concluir el convenio de arrendamiento.

En relación al depósito adicional de seguridad en el arriendo, este consiste, como su denominación lo sugiere, en una seguridad suplementaria que se incorporará al pacto de arrendamiento suscrito, lo cual requiere la conformidad de ambas partes. Normalmente, este depósito adicional se estipula en un mes adicional, aunque podría incrementarse a dos meses si así lo propone el arrendador y el arrendatario consiente. El monto de este depósito adicional de seguridad es recibido y custodiado por el arrendador, y su restitución se lleva a cabo al término del contrato de arrendamiento, siempre que se haya dado cumplimiento a todas las estipulaciones convenidas. La principal distinción con la fianza reglamentaria radica en que este depósito adicional no está obligado a ser inscrito ante ninguna entidad gubernamental.

¿Cuándo se devuelve la fianza y la garantía adicional del alquiler?

En primer lugar, resulta crucial subrayar que el dueño del inmueble está comprometido a retribuir el depósito de garantía hecho en la entidad correspondiente de cada región autónoma, dentro de un marco temporal de 30 días una vez concluido el acuerdo de arrendamiento y efectuada la entrega de las llaves por parte del arrendatario.

Si el titular del inmueble omite efectuar el depósito de la fianza en la instancia apropiada, existe riesgo de penalizaciones financieras para ambas partes involucradas, por lo que resulta esencial acreditar que efectivamente se ha realizado la entrega del depósito de seguridad y que este se ha consignado en el lugar que le compete.

No obstante, no siempre el dueño tiene la obligación de restituir el depósito de garantía y la protección adicional, dado que bajo ciertas circunstancias puede, con motivos fundamentados, optar por retenerla si se identifica un incumplimiento contractual. En este contexto, el dueño tiene plena potestad para no efectuar la devolución del depósito si el arrendatario decide desocupar la propiedad antes de cumplirse los 6 meses desde la ratificación del contrato y no notifica al dueño con un preaviso de 30 días; esto será considerado una violación del acuerdo y conllevará la pérdida del depósito. Del mismo modo, si el arrendatario ha causado daños en el inmueble que requieran reparación o sustitución, o si ha incurrido en deudas de servicios básicos tales como agua, electricidad, gas, etc.

El valor de esta garantía adicional no podrá exceder las dos mensualidades de renta

La locación de propiedades residenciales ha cobrado gran popularidad entre dueños de inmuebles en nuestra nación, puesto que la limitada disponibilidad y el creciente interés han propulsado el valor de estas viviendas. No obstante, aunque rentar una propiedad representa obtener un flujo adicional de ganancias, la creciente frecuencia de morosidades en el pago de rentas se erige como uno de los factores disuasivos principales para los propietarios al momento de pactar un convenio de arrendamiento. Los que deciden mantener sus bienes raíces dentro del esquema de rentas buscan resguardarse de tales contingencias mediante el depósito de seguridad y otras garantías extra.