Adquirir o alquilar una propiedad presenta sus propios beneficios e inconvenientes. Por un extremo, adquirir un inmueble puede representar un reto si no se cuenta con el capital requerido para la entrega inicial, los gastos asociados al cierre y las necesarias mejoras posteriores. Por otro lado, el arrendamiento no contribuye al incremento de tu capital en bienes raíces, ni te aproxima al objetivo de ser dueño de tu propio hogar. Las opciones de arrendamiento con derecho a compra parecen ofrecer lo mejor de ambos mundos, tanto de la adquisición como de la renta, pero ¿son verdaderamente una opción acertada? Exploremos qué implican las propiedades en arrendamiento con opción a compra y su mecanismo de operación, para proporcionarte la información necesaria que te permita determinar si representan una alternativa adecuada para ti.

 

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

Un contrato de arrendamiento con derecho a compra es una modalidad contractual que te brinda la oportunidad de adquirir un inmueble tras un periodo de arrendamiento.

Bajo este tipo de acuerdo, el canon de arrendamiento incluye un importe adicional al precio justo de mercado. Posteriormente, esta cantidad adicional se acredita como parte de tu anticipo cuando finaliza el contrato de arrendamiento. Dependiendo de las condiciones pactadas, se podría solicitar un “pago por opción de compra” que fluctúa entre el 2 y el 7 % del coste total de la vivienda con el propósito de mantener el derecho a su adquisición.

En el caso de que decidas no ejercer la opción de compra al término del contrato, se daría por perdido cualquier excedente abonado.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Arrendar un inmueble con posibilidad de adquirirlo implica que ocupas un bien inmueble y progresas gradualmente hasta adueñarte de él, si optas por efectuar la compra al concluir el período de alquiler. Mensualmente, un fragmento del importe que remites al dueño de la vivienda se destina a un fondo para la futura compra. Dispones de la alternativa de aplicar los recursos que se han ido sumando para realizar la adquisición una vez que el lapso de arrendamiento llegue a su fin.

Beneficios de optar por alquileres con posibilidad de compra

Exploramos ventajas de optar por arrendamientos con derecho a compra:

• Ofrece la facultad de adquirir o cambiar de residencia. Al concluir el periodo de arrendamiento, se presentan dos alternativas: proceder con la compra del inmueble o trasladarte a una nueva morada. En caso de optar por la adquisición, gestionarás un crédito hipotecario con una entidad financiera acreditada y llevarás a cabo los trámites habituales del proceso de adquisición de vivienda. La cantidad que hayas ido acumulando para la entrada será entregada a dicha entidad financiera.
• Facilita la acumulación de fondos para una entrada. Embarcarte en la modalidad de arrendamiento con derecho a adquisición representa una estrategia inteligente para ir reuniendo el importe destinado a la entrada, experimentando al mismo tiempo la convivencia en la propiedad para confirmar que cumple con tus expectativas. La proporción del arriendo que se destina a la entrada es variable y estará determinada por las cláusulas puntuales de tu acuerdo. No obstante, es importante tener en cuenta que la cuota mensual de arrendamiento suele superar al valor de mercado debido a que el excedente se contempla como parte de tu futura entrada.
• Permite economizar en gastos de mantenimiento. Generalmente, los contratos de arrendamiento con opción de compra reparten las obligaciones de mantenimiento entre el arrendatario y el dueño del inmueble. Como arrendatario, te correspondería el abono de las reparaciones menores, en tanto que las grandes reparaciones correrían por cuenta del propietario. Esto representa una ventaja si estás considerando adquirir un inmueble, pero no cuentas con los recursos económicos para afrontar los cargos de mantenimientos de gran envergadura.

Las desventajas de las viviendas en alquiler con opción a compra

Luego de haber explorado algunas ventajas del arrendamiento con opción de compra, es oportuno reflexionar en los posibles desventajas: Corres el riesgo de perder capital si optas por no adquirir. El mayor inconveniente de los arrendamientos con opción de compra radica en que, si al final decides no ejecutar la compra del inmueble, se esfuma el dinero destinado al alquiler que has entregado al dueño del inmueble, así como el importe por la opción de compra, en caso de que tu contrato establezca dicha condición. Podría ser que no seas elegible para adquirir la vivienda si no cumples los requisitos para una hipoteca. Igualmente, cedes tu potencial derecho sobre la vivienda si tienes la intención de adquirirla, pero te resulta imposible obtener un crédito hipotecario. Ante este panorama, el dueño tiene la libertad de ofertar el inmueble nuevamente en régimen de alquiler o proceder a venderlo. Por ello, resulta crucial que te cerciores con antelación de que estarás en disposición de comprar el inmueble al término del contrato de arrendamiento y de que reúnes las condiciones para ser aprobado en un préstamo hipotecario.

Tipos de contratos de alquiler con opción a compra

Existen dos modalidades primordiales de contratos de arrendamiento con derecho de compra: el leasing con opción de compra y el leasing con compromiso de compra.

Estas alternativas se asemejan en que te brindan la posibilidad de rentar una vivienda durante un período de uno a tres años, con la opción de adquirirla una vez concluido dicho lapso. No obstante, es importante distinguir ciertas particularidades que diferencian ambas figuras contractuales.

Acuerdo de arrendamiento con opción

De acuerdo con los términos de los contratos de alquiler con derecho a compra, estás obligado a abonar una prima de opción al dueño del inmueble al firmar el contrato, cuyo importe oscila habitualmente entre el 2 y el 7 % del valor total de adquisición.

Los fondos procedentes del arrendamiento (o beneficios acumulados por el concepto de alquiler) que consigas ahorrar a lo largo de tu periodo de arrendamiento se destinarán a tu fianza (en caso de que decidas adquirir la propiedad). Es posible colaborar con el propietario para establecer un valor de venta equitativo una vez que tu contrato de arrendamiento llegue a su término. Este proceso suele comprender una evaluación para fijar el verdadero costo del inmueble. En la mayoría de las situaciones, la prima de opción que hayas pagado disminuirá el precio final de adquisición de la vivienda.

Tienes la facultad de declinar la opción de compra y dejar que esta expire si concluyes que no deseas adquirir el bien inmueble. No obstante, al tomar esta decisión, estarás renunciando a la prima de opción así como a los beneficios acumulados por concepto de alquiler.

Acuerdo de arrendamiento con compra

Un contrato de arrendamiento con opción a compra se maneja de manera muy similar a uno de arrendamiento con opción a adquisición. Alquilas el inmueble por un periodo determinado a la vez que una fracción específica de tu arrendamiento se destina a un fondo para la futura compra de la propiedad.

No obstante, al establecer un contrato de arrendamiento con opción a compra, te comprometes a adquirir el inmueble al término del período de alquiler.

Tú y el dueño pactan un valor de venta al momento de suscribir el acuerdo de alquiler. Tú y el titular de la vivienda podrían fijar un costo previo a la firma del acuerdo, o bien determinar una fecha para realizar una valoración y posteriormente concertar el precio. Una vez que tú y el dueño estén de acuerdo sobre el valor, se da inicio al período de arrendamiento.

Fijar un precio de antemano te proporciona una idea más clara del monto que necesitarás financiar. Optar por un contrato de arrendamiento con opción a compra implica que deberás explorar alternativas de financiación mientras resides en la propiedad o justo después de acordar un precio.

Si no consigues financiación al finalizar el periodo de arrendamiento, perderás cualquier derecho sobre el inmueble así como el total de los créditos de alquiler que hayas acumulado. Además, el dueño podría entablar una acción legal contra ti por el quebranto del contrato en caso de no efectuar la compra de la propiedad.

¿Cuándo debo elegir el arrendamiento con opción versus el arrendamiento con compra?

¿Cuál es la alternativa más acertada entre un contrato de arriendo con opción de compra y uno con compromiso de venta? La elección adecuada depende del panorama actual del sector inmobiliario.

En una coyuntura donde el valor de los inmuebles está en alza, establecer un precio definido para tu propiedad puede resultar en una mayor ganancia de patrimonio a lo largo del periodo de arrendamiento. Por otro lado, cuando el mercado se muestra estático o los precios están disminuyendo, podría ser más conveniente optar por el derecho de obtener una valoración al concluir tu contrato de arriendo.

Consulta con nuestro equipo de expertos en bemadrid para orientarte adecuadamente antes de decidir.

¿Cuándo funciona el alquiler con opción a compra?

¿Estás contemplando la opción de un contrato de arrendamiento con derecho a compra? Aquí te presento algunos escenarios donde podría resultarte ventajoso:

• Precisas de un periodo más prolongado para acumular fondos para una entrada. Optar por un alquiler con derecho a adquisición igualmente te concede el tiempo adicional que podrías necesitar para reunir el dinero necesario para una entrada. Tienes la posibilidad de economizar miles al evitar el seguro hipotecario privado si incrementas tu ahorro con la cantidad que se reconoce como crédito por concepto del arrendamiento.
• Es necesario que eleves tu calificación crediticia. El nivel de tu calificación crediticia es determinante para la facilidad con la que puedes conseguir un préstamo hipotecario. Una calificación elevada te abrirá las puertas a una amplia gama de opciones de financiación y te beneficiará con tasas de interés más atractivas. ¿Requieres de un lapso adicional para potenciar tu calificación crediticia? Un inmueble bajo la modalidad de arrendamiento con derecho a compra puede ofrecerte ese tiempo extra.
• Tienes claridad sobre la localidad en la que aspiras residir. Las negociaciones de arrendamiento con derecho a compra son más efectivas cuando tienes certeza absoluta sobre el lugar en el que deseas establecerte. Ya sea porque la vivienda se encuentre en una zona con un distinguido distrito escolar o porque el barrio ofrezca un acceso impecable a sistemas de transporte público, es imprescindible que tengas la seguridad de que quieres habitar en esa localización en particular al momento de suscribir un contrato de arrendamiento con derecho a compra.
• Consideras que no tienes la habilidad de economizar por iniciativa propia. ¿Sueles utilizar la totalidad de tu salario justo en el momento en que lo recibes? Transformar tus desembolsos de renta mensuales en parte de una entrada futura puede ser la estrategia que te facilite el ahorro, permitiéndote dar ese paso inicial hacia la propiedad de un inmueble.

¿Cuándo no funciona el alquiler con opción a compra?

Los contratos de arrendamiento con opción de compra no resultan convenientes para todo mundo ni en todas las circunstancias. He aquí algunas situaciones en las que optar por un arrendamiento con opción de compra podría no ser la mejor decisión:

• Inconstancia en el pago de tu alquiler. Es común que en los contratos de arrendamiento con opción de compra se contemple la pérdida de créditos de alquiler mensuales si incurrir en retrasos al pagar la renta, incluso por un margen corto de uno o dos días. Si tienes la tendencia a abonar tu alquiler con demora, lo aconsejable sería que acumules algunos meses de renta en ahorros antes de comprometerte con un inmueble bajo la modalidad de arrendamiento con opción de compra.
• Dudas sobre la aprobación de un crédito hipotecario. Continuar alquilando podría ser la opción más sensata si no tienes la certeza de conseguir un crédito hipotecario al concluir el periodo de arrendamiento. Problemas previos como bancarrotas, desahucios y embargos en tu historial crediticio podrían obstaculizar la aprobación de tu crédito.
• Incetidumbre sobre tu preferencia de residencia. Al considerar un contrato de arrendamiento con opción de compra, tu mentalidad debería ser similar a la de un comprador de vivienda. Asegúrate de querer habitar específicamente en ese inmueble.
• Ausencia de estrategias para mejorar tu calificación crediticia. La insuficiencia en tu calificación crediticia ¿te está limitando para acceder a una hipoteca? De ser así, un arrendamiento con opción de compra puede brindarte el periodo adicional que necesitas para optimizar tu puntaje. Establece y ejecuta un plan eficaz para elevar tu calificación crediticia antes de comprometerte con un contrato de arrendamiento.

Conclusión

Las opciones de arrendamiento con derecho a compra pueden ser una solución para aquellos aspirantes a propietarios de viviendas que actualmente no cuentan con suficientes recursos económicos o un puntaje de crédito adecuado para acceder a una hipoteca. A pesar de que esta alternativa ofrece ventajas, no está exenta de riesgos y contratiempos. Es crucial elaborar un plan estratégico antes de comprometerse con un contrato de arrendamiento con opción de compra, de lo contrario, podrías correr el riesgo de incurrir en pérdidas económicas. Además, resulta más prudente abstenerse de negociaciones de este tipo si aún no has determinado el lugar en el que deseas establecerte a largo plazo.

¿Estás preparado para emprender el primer paso en el camino hacia la adquisición de tu nuevo hogar? Asegurar una preaprobación hipotecaria te permitirá conocer el valor de la propiedad que estás en capacidad de financiar. Solicita tu preaprobación hoy mismo y avanza con seguridad en tu travesía hacia la compra de la vivienda ideal.