¿Alguna vez te has preguntado qué es exactamente el usufructo y cómo funciona en el contexto del mercado inmobiliario?Aunque muchos han oído hablar de él, a menudo existen dudas sobre su verdadero significado y sus particularidades.

 

En este artículo, despejamos cualquier confusión y te explicamos todo lo que necesitas saber al respecto. El usufructo es esencialmente un derecho real que permite el uso y disfrute de un bien que pertenece a otro, evitando cualquier modificación de su estructura o esencia, excepto en lo permitido por la ley o el acuerdo de constitución. Estas características están claramente establecidas en el Código Civil. Para tener una comprensión más clara del usufructo, es importante familiarizarse con ciertos términos relacionados:

• Pleno dominio: Este término se refiere al derecho total sobre un bien, ya que el propietario puede disfrutarlo completamente.

• Nuda propiedad: Aquí, el titular tiene la propiedad del bien pero no su uso. Es la contraposición al usufructo. El nudo propietario tiene el derecho de propiedad, pero no puede usar la vivienda; sin embargo, tiene autonomía sobre su venta o mejoras.

• Plena propiedad: Cuando una sola persona ostenta tanto el usufructo como la nuda propiedad de un bien.

• Donación con usufructo vitalicio: Se refiere a la transferencia gratuita de un bien, donde el donante se reserva el uso del bien de por vida. ¿El usufructo tiene una duración ilimitada?

Este es un aspecto crucial: salvo que se establezca lo contrario en un contrato, el usufructo suele ser vitalicio. Sin embargo, el artículo 153 del Código Civil establece diversas condiciones para su finalización:

• Expiración del tiempo acordado.

• Cumplimiento de la condición resolutoria especificada en el acuerdo constitutivo.

• Fallecimiento del usufructuario.

• Fusión de usufructo y nuda propiedad en una sola persona.

• Renuncia formal por parte del usufructuario.

• Destrucción total o inutilización del bien objeto del usufructo.

• Prescripción.

• Revocación del derecho del constituyente.

En relación con la posibilidad de arrendar una vivienda que está bajo usufructo, la respuesta es afirmativa. El usufructuario tiene la capacidad de disfrutar del inmueble y es el único autorizado para formalizar un contrato de alquiler. Además, queda bajo su responsabilidad conservar la vivienda en condiciones adecuadas para los inquilinos.

Sin importar si eres propietario o usufructuario, lo más recomendable si planeas alquilar tu vivienda es contar con el respaldo de una empresa especializada que gestione todos los procesos y te brinde el asesoramiento necesario, liberándote de preocupaciones. En Inmobiliaria Bemadrid, estamos aquí para asistirte.

Qué es un usufructuario

Un usufructuario es alguien que obtiene el derecho de usar y disfrutar de un bien, ya sea de por vida o durante un periodo determinado. Aunque disfruta de múltiples beneficios sobre la propiedad, también está sujeto a ciertas obligaciones. Una de las preguntas que suelen surgir en estos casos es si el usufructuario puede alquilar la vivienda, especialmente porque el control total del inmueble está dividido entre la nuda propiedad y el usufructo.

Antes de proceder, es crucial recordar que casi todas las decisiones relacionadas con una vivienda deben contar con la aprobación del propietario. El usufructuario no posee el dominio completo del inmueble; este se reparte. La nuda propiedad implica tener el derecho de propiedad de un bien sin poder disfrutar de él. Esto significa que el usufructuario y quien tiene la nuda propiedad comparten derechos diferentes sobre el inmueble. Solo la persona con pleno dominio reúne ambos derechos.

La separación entre nuda propiedad y usufructo en un inmueble puede deberse a diversas razones. Una causa común es el fallecimiento del propietario original, donde los herederos adquieren la nuda propiedad mientras que el cónyuge sobreviviente del difunto continúa disfrutando de la vivienda como usufructuario durante el resto de su vida.

Diferencia entre usufructo y nuda propiedad

Para comprender el rol que desempeñan el usufructuario y el propietario de una casa, es fundamental entender qué implica poseer el dominio total de un inmueble. En ciertos casos, este dominio puede fraccionarse en dos partes: la nuda propiedad y el usufructo.

Usufructo

El usufructo concede a una persona el derecho de uso, disfrute y aprovechamiento de una propiedad que no es de su propiedad. Así, el usufructuario tiene derecho a los beneficios, ingresos y ganancias generados por el bien inmueble sujeto al usufructo.

Nuda propiedad

La nuda propiedad implica ser el titular legal de una vivienda, aunque sin el derecho de uso inmediato. Esto significa que, aunque se posee el bien, existen restricciones en cuanto a su uso. Solo cuando se extinga el usufructo, el nudo propietario podrá disfrutar plenamente de su vivienda.

¿El usufructuario puede alquilar su vivienda legalmente?

Tanto los usufructuarios como los nudos propietarios suelen tener dudas acerca de la posibilidad de alquilar su propiedad. En caso de venta del inmueble, la legislación exige el consentimiento de ambas partes. Sin embargo, cuando se trata de arrendar, el usufructuario tiene plena libertad para hacerlo, ya que las leyes le otorgan el derecho exclusivo de uso sobre la vivienda. Además, tiene la capacidad de percibir íntegramente las rentas generadas por ese arrendamiento. Por otro lado, el nudo propietario no está autorizado para alquilar el inmueble, ni recibir una porción de los ingresos mensuales provenientes del alquiler. Si necesitas más detalles, Inmobiliaria Bemadrid puede ofrecerte asesoramiento adicional.

Responsabilidades del usufructuario y el nudo propietario al alquilar su inmueble

Cuando se trata del alquiler de un inmueble con usufructuarios y nudos propietarios, es común que surjan dudas sobre la responsabilidad del contrato. El usufructuario debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias para mantener la vivienda, ya que es él quien recibe la totalidad de la renta del alquiler. No obstante, las reparaciones más significativas vinculadas al inmueble son responsabilidad de los nudos propietarios.

En cuanto al Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI), corresponde al usufructuario realizar el pago, mientras que los gastos de la comunidad deben ser cubiertos por quienes poseen la nuda propiedad. Cabe la posibilidad de que, mediante un acuerdo con el inquilino, este asuma gran parte de los impuestos y gastos asociados a la vivienda. Es importante que este acuerdo se refleje claramente en el contrato de arrendamiento.

¿Qué ocurre en caso de fallecimiento del usufructuario?

El contrato de alquiler llega a su fin si el usufructuario fallece, tal como lo dicta el artículo 13. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este hecho presenta una notable desventaja, especialmente para aquellos usufructuarios de edad avanzada que optaron por vender sus propiedades en busca de mayor liquidez.

Tras el fallecimiento del usufructuario, el propietario tiene el derecho de exigir al inquilino que abandone la vivienda. Sin embargo, si esto no ocurre en un plazo de 15 días después del deceso, el contrato se extenderá automáticamente. Para evitar perder el derecho a iniciar un proceso de desalojo por la finalización del contrato, es crucial que el dueño de la propiedad envíe un burofax al inquilino antes de que venza el mencionado plazo.

En Inmobiliaria Bemadrid, nos encargamos de todos los aspectos legales relacionados con el arrendamiento de tu propiedad. Si buscas un alquiler sin preocupaciones, contáctanos y cuéntanos tu situación. Estaremos más que dispuestos a brindarte nuestra ayuda. ¿Conversemos?

¿Cuál es la duración del usufructo?

Existen dos modalidades para la duración de un usufructo:

• A término fijo: el usufructo se otorga por un periodo específico, al finalizar el cual el usufructuario debe devolver el dominio total del bien a su dueño original.

• De por vida: en este caso, el usufructuario tiene la facultad de disfrutar de la propiedad durante toda su existencia.

Es importante tener en cuenta que, al arrendar una propiedad bajo el régimen de usufructo, el lapso del contrato de alquiler no puede exceder la vigencia del usufructo. Además, en el evento del fallecimiento del usufructuario, es necesario cumplir ciertos procedimientos para desalojar a los arrendatarios.

¿Cuándo se produce la división del pleno dominio?

La división del pleno dominio de una vivienda puede ocurrir en distintas circunstancias. Aquí veremos las dos situaciones más frecuentes:

• Venta de la vivienda para obtener liquidez: A menudo, un comprador adquiere el inmueble como inversión, lo que permite al vendedor seguir residiendo en él de por vida, asumiendo el rol de usufructuario. Esta situación es común cuando el propietario vendedor es una persona mayor que busca liberar capital.

• Fallecimiento del propietario: Ante la muerte de quien posee la vivienda, la propiedad se transfiere a los descendientes, quienes se convierten en nudos propietarios. En caso de que el cónyuge siga habitando el inmueble, puede convertirse en usufructuario según lo estipule el testamento, ya sea de manera temporal o hasta su fallecimiento.

Responsabilidad del usufructuario y del nudo propietario al alquilar su vivienda

En cualquier modalidad de arrendamiento, es esencial cumplir con los requisitos legales vigentes. La Ley de Haciendas Locales establece que el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) recae sobre el usufructuario. Por otro lado, según la Ley de Propiedad Horizontal, los gastos comunitarios son responsabilidad del nudo propietario.

Asimismo, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 13. 2, señala que el contrato de arrendamiento debe concluir si el usufructuario fallece. Si eres dueño o usufructuario de una vivienda para arrendar, en Inmobiliaria Bemadrid ofrecemos un seguro contra impago de alquiler. Este seguro garantiza el cobro de las rentas y de los gastos asociados.

En Inmobiliaria Bemadrid, disponemos de un equipo de abogados especializados listos para asistirte desde el inicio. Te ofrecemos asesoramiento jurídico ilimitado, ayudándote ante cualquier problema relacionado con el arrendamiento, entre otros servicios. ¿Te parece interesante? ¡No dudes en contactarnos!