Desde hace mucho tiempo, se ha visto el invertir en pisos para alquilar como una vía rentable para hacer dinero, pero, ¿Qué tan cierto es?

Pues esto es algo que en este artículo vamos a desglosar a fondo, ya que vamos a comentar todo lo que debes saber sobre el invertir en pisos para alquilar, algunos errores comunes que se cometen y recomendaciones que te daremos para ello. ¡Empecemos!

 

Errores a evitar al comprar un piso para alquilar

Antes de entrar en detalles sobre la rentabilidad de esta inversión y otros puntos importantes, es necesario comentar cuáles son los errores más comunes que suelen cometer al apostar por esta vía de inversión.

Comprar propiedades para alquilarlas es una manera muy segura de construir un patrimonio, pero cometer estos errores va a evitar todo esto, por lo que debes estar al tanto de las acciones que debes evitar:

• No hacer bien los números:

En este punto, lo más importante son los números, por lo que deberás mirarlo muy bien antes de tomar alguna decisión, y en este caso no sólo debes considerar el costo de la vivienda, sino que también la cantidad por la cual podrás alquilar y sumar correctamente todos los gastos, como son las comisiones a intermediarios, gastos anuales, provisión de fondos para el mantenimiento y demás.

• Ser Impacientes:

Es fundamental que tengas criterio propio de inversión y elabores un plan de lo que deseas conseguir y en qué plazo. Por ejemplo, puede ser comprar un piso al año por los próximos cinco años, o puede ser tan básico como la compra de un primer piso.

En este sentido, te recomendamos que adquieras el máximo conocimiento al respecto, y sobre todo, valora todos los pisos que sean necesarios antes de comprar, 20 como mínimo, así podrás comparar opciones y valorar todas tus opciones.

Enamorarse de un inmueble en específico:

En este punto lo más importante es que seas racional y analices todos los inmuebles partir de los números.

Es importante que no te fijes en un solo piso, y como ya comentamos en el punto anterior, debes asegurarte que los números son buenos de la opción que vas a elegir.

Empezar sin tener un colchón financiero:

Usar todo tu dinero para la compra de un piso y después quedarte con nada no es la mejor manera de actuar, puesto que si llegase un gasto adicional no tendrías manera de afrontarlo.

Es fundamental para ello, que estés bien apalancado en el dinero de los bancos solicitando hipoteca para comprar, y esto sin importar que tengas todo el dinero propio para ello.

En todo caso, manteniendo una buena negociación, los bancos van a financiar sin problema alguno el 80 % de un piso a pesar de que este sea catalogado como “segunda residencia”; pueden hacerlo incluso en un 100 % si se tratan de pisos de banco.

No contratar un seguro de impago:

Este es sin duda, un error muy grave, aunado al hecho de no hacer correctamente los números. Al día de hoy es fundamental estar tranquilo, y para ello debes contratar un seguro de impagos.

Por un importe aproximado del 5 % de la renta anual ya vas a estar protegido ante algún impago o problema, y es que la aseguradora se va a hacer cargo de toda la gestión en el caso de ser necesario.

¿Es rentable comprar pisos para alquilar?

Como ya destacamos al principio, comprar una vivienda para alquilar es algo muy común en personas que deciden invertir su dinero, pero no se tiene del todo claro cuanta rentabilidad ofrece.

En todo caso debes evaluar que, por un lado, está el comprador que ve la compra de un piso como valor refugio que brinda una renta ménsula fija, así como una rentabilidad mayor a otras opciones que existen en el mercado.

Por otro lado, el plazo para amortizar la inversión en una vivienda es bastante largo por lo que se necesitan reinversiones periódicas para conservar su valor y, al mismo tiempo, este es un activo no líquido, por lo que es posible que la casa adquirida tome tiempo en venderse si se requiere recuperar el capital invertido, o que una venta mucho más rápida signifique asumir pérdidas.

Por esta razón es importante que conozcas las ventajas e inconvenientes de las varias alternativas de inversión a la hora de planificar el futuro y tratar de optimizar tu salud financiera.

La rentabilidad de comprar una vivienda para alquilarla

En todo caso, debes saber que la rentabilidad bruta por la compra de una vivienda, alquilando la y considerando su revalorización, aumentó a un 7.9 % durante el tercer trimestre del 2021, lo que al día de hoy supera esa cifra, ofreciendo un mejor rendimiento que incluso, los Bonos del Estado a 10 años.

La compra de una vivienda para alquilar es una compra bastante rentable para invertir, eso sí, siempre que le dediques tiempo y tengas claro que vas a incurrir en varios gastos fijos además de la hipoteca, como es el caso de la comunidad, IBI y la tasa de basura.

Asimismo, es importante considerar que, en muchas ocasiones el comprar una vivienda para su alquiler, con el objetivo de invertir, no está asociado a un hipotecario, esto de acuerdo con los datos del Consejo General del Notariado, aproximadamente el 49 % de las compras de la vivienda se realizan sin hipoteca.

Del mismo modo, y visto desde un enfoque fiscal, como futuro casero vas a perder la correspondiente deducción en su declaración de la renta pues se trata de una casa que no va a dedicar a la vivienda habitual, pero, en lugar de ello, vas a tener derecho a una deducción del 69 % sobre el total de la renta.

¿Cómo puedes calcular la rentabilidad del alquiler?

Si bien es cierto que, como futuro propietario vas a tener ingresos mensuales que serán regulares debido al alquiler, también desde tener en cuenta que, va a tomar varios años la recuperación de tu capital inicial invertido.

Por tanto, antes de lanzarte a la compra de una vivienda para invertir en alquiler, te recomendamos que calcules todos los gastos que esto va a suponer: la inversión inicial (aquí se incluye el precio de la vivienda, las posibles reformas y todos los gastos que derivan de la compraventa, como el IVA, impuestos y notaría); el mantenimiento de la vivienda, como reparaciones, daños de un electrodoméstico y demás, y por ultimo, los gastos fijos.

La rentabilidad que tiene la compra de una propiedad para el alquiler se la misma, se calcula haciendo la suma de la renta anual que vas a obtener como propietario y, descontando los gastos fijos y del mantenimiento, su resultado deberás dividirlo entre la inversión inicial y multiplicarlo por 100.

A esta cantidad se le debe añadir la revalorización de la vivienda, o en caso contrario, su pérdida de valor en el caso de que baje el precio, esto como otro elemento a destacar.

Entonces, va a quedar algo así:

Rentabilidad = Ingresos netos del alquiler o el precio de la vivienda x 100

En la actualidad, cada vez más personas se decantan por comprar una vivienda para luego alquilarla, siendo esta una formula que ha sido muy exitosa a lo largo de mucho tiempo, pero en todo caso, debes analizar muy bien todos los factores, de manera que esta operación resulte lo más rentable posible.

Ten esto en cuenta:

Además de lo que hemos comentado al respecto, estos son algunos puntos importantes que debes tener en cuenta para la compra de una casa y, si las cuentas salen bien y decides dar ese siguiente paso:

• En primer lugar, te recomendamos buscar una casa o un local que necesite de la mínima reforma. Esta reforma, junto a una decoración acertada, van a ayudar a revalorizarla.
• Elige una ubicación que esté en auge, que tenga servicios y lugares de ocio cerca, esto va a suscitar un mayor interés siempre que tenga buenos comunicantes. En este sentido, y de acuerdo con Dado del portal Idealista, Lleida es la capital de España que resulta con mayor rentabilidad para alquilar, pues tiene un 8,8 %. Además, están Murcia (con 8,1 %), Huelva (con 7,9%), y Santa Cruz de Tenerife (con 7,5 %).
• Considera la opción de alquilar una propiedad por habitaciones, y es que esta posibilidad provoca un mayor coste para el arrendador, pero que resultar mucho más rentable.
• Las áreas más comunes, como es el caso de los jardines, gimnasios y piscinas significa un plus, ya sea para alquilar como para vender una vivienda en el futuro. Asimismo, aquellas viviendas con terraza se han revalorizado desde el comienzo de la pandemia.

Otros aspectos a considerar para comprar un piso para alquilar

En este sentido, hay dos puntos importantes que debes tener claro para comprar una vivienda para alquilar:

Precio de la vivienda

De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas percibió un revés importante a partir del 2020, algo que estuvo propiciado por la crisis sanitaria vivida y se tomó aproximadamente un año para recuperarse.

Sin embargo, al día de hoy las ventas se mantienen al alza, presentando valores que superan a los de enero del 2020.

Asimismo, en el caso de las viviendas de segunda mano se vio un incremento en su precio de un 6,4 % durante el último trimestre del 2021, pero luego, vieron una bajada en el 2022, por lo que estás en un buen momento para comprar.

Análisis de la rentabilidad

Siguiendo los datos del Banco de España, la pandemia influyó notablemente en la rentabilidad de la vivienda al ubicarse en un 5.2 % durante el último trimestre del 2020, algo bastante por debajo del 7.4 % del 2019 durante ese período.

Pero partir de ahí empezó a subir, llegando en la actualidad a datos que hacen un buen momento para tratar de hacer rentable la compra de una vivienda.

En todo caso, el análisis de estos datos es importante para que compres en buen momento y trates de conseguir la máxima rentabilidad.

Ventajas de comprar una vivienda para alquilar

A continuación, vamos a comentar las ventajas de comprar una vivienda para después alquilarla:

• Hay una gran demanda de alquiler, mientras que los trámites se realizan de manera rápida.
• El alquiler provoca una liquidez de forma regular y asegurada a lo largo de períodos largos.
• Los jóvenes ven en el alquiler una opción mucho más asequible que la compra de una casa.
• Se puede amortizar la inversión de la compra en unos pocos años.

Desventajas de comprar una vivienda para alquilar

Ahora que ya conoces los puntos positivos de esta inversión, ahora debes conocer los principales inconvenientes al respecto:

• En función de la zona, así como de las características de la vivienda puede que te demores un tiempo en alquilarla, lo que va a provocar pérdidas de dinero.
• Luego de la compra y el alquiler de la vivienda, vas a tardar en recuperar tu inversión, no es instantánea.
• Existe un riesgo de que el inquilino se vaya antes de lo esperado o, que puedan existir impagos por su parte.

Recomendaciones para que puedas invertir en una vivienda

Y para cerrar, algunas de nuestras recomendaciones para que saques el mayor provecho a esta inversión:

• Investiga el mercado inmobiliario, analiza todos los precios de la vivienda durante los últimos años, así como su potencial de revalorización.
• Para comprar a un precio bueno, es importante que analices las viviendas similares en la zona y selecciones la más conveniente.
• Una regla que debes tener en cuenta está en que la inversión de la compra de una vivienda no sea mayor al 40 % de todos tus ingresos.
• El tamaño de la vivienda es un factor importante en la rentabilidad de esta. En ese sentido, los pisos alrededor de los 40 y 60 m2, normalmente ofrecen una mayor rentabilidad con respecto a las viviendas más grandes.
• Selecciona una zona agradable, siendo normalmente las zonas céntricas aquellas que se revalorizan más.
• Estudia bien la rentabilidad al momento de alquilar la vivienda que acabes de comprar, puesto que, probablemente necesite de una reforma antes de que la lances al mercado.

Y con estas recomendaciones ya podrás invertir y sacar beneficios al alquiler de una vivienda.