Aprende ¿Qué arreglos paga el inquilino? Ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos y varias modificaciones posteriores determinan los derechos y obligaciones de los inquilinos y propietarios con respecto al mantenimiento de la vivienda. El artículo 21 describe las reglas para las reparaciones del hogar.

 

Inicialmente, el arrendatario, tiene la obligación de mantener el inmueble en condiciones habitables.

Hay excepciones a esta regla. Si el daño es causado por mal uso o negligencia por parte del inquilino, las reparaciones son responsabilidad del inquilino. Lo mismo se aplica a las reparaciones menores requeridas debido al desgaste.

Debes saber que cualquier problema que surja debe ser comunicado al propietario e informado de la naturaleza del error o incidencia y las posibles causas. Los propietarios siempre deben saber lo que sucede en la casa y en muchos casos podrán ayudarte a resolver el problema.

En este artículo, abordamos todas tus inquietudes sobre los daños de la propiedad en alquiler y qué paga el inquilino.

¿Quién paga por los daños de una vivienda en alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos es un documento que establece el marco legal para el alquiler de propiedades de la ciudad con fines residenciales o no residenciales.

El primer borrador de la ley se publicó en 1994 y desde entonces ha sido revisada para satisfacer las diferentes necesidades de los inquilinos y propietarios.

La última revisión de la ley, también conocida como LAU, tuvo lugar en 2019. Su objetivo principal es proteger a los inquilinos mediante la modificación de los términos del arrendamiento.

La Ley de Arrendamientos Urbanos tiene 5 capítulos y 40 artículos. La Sección IV (artículos del 21 al 25) define los derechos y obligaciones de los arrendatarios y propietarios en relación con el mantenimiento de la vivienda y el (Artículo 21), por tanto, quién ha de pagar los daños causados a la vivienda en alquiler.

Inicialmente, el arrendador es responsable de realizar y pagar todas las reparaciones de mantenimiento de la propiedad para garantizar que sea habitable. Solo hay dos excepciones:

• Si el inquilino ha causado directamente el daño.

• Si las reparaciones están relacionadas con el uso indebido de las instalaciones o de la vivienda.

¿Qué reparaciones en la vivienda tienen que pagar los inquilinos?

En general, se trata de reparaciones menores que abordan daños menores causados por los residentes. Es responsabilidad del inquilino mantener la vivienda en el estado en que los recibió.

El inquilino es el responsable de cualquier deterioro causado por un uso inadecuado. ¿Qué reparaciones realizan con más frecuencia los inquilinos?

• Agujeros en las paredes hechos por los inquilinos.

• Pintura por mal uso (pintar sin el consentimiento del dueño, y si el dueño no está de acuerdo, la vivienda debe ser repintada antes de ser entregada.

• Arreglo de muebles o electrodomésticos.

• Deterioro por el uso diario. Ciertos artículos pueden deteriorarse o romperse durante el uso diario y, en cualquier caso, son responsabilidad exclusiva del inquilino. Según el contrato de alquiler, el inquilino se compromete a las siguientes obligaciones:

• Pagar las facturas de todos los bienes que se pueden medir con contadores individuales: agua, luz, gas, teléfono, etc. local.

• Sustitución o reparación de persianas, lámparas, bombillas y agujeros en las paredes causados por cuadros o adornos, todas las pequeñas reparaciones por desgaste (que cuestan menos de 150 euros).

• Arreglar los problemas eléctricos causados por la sobrecarga de la red por más dispositivos conectados de los que la instalación puede soportar.

El artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos específica que:

“4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.”

Reparaciones por desgaste y mal uso

A efectos legales y en general, todas las obras y reparaciones necesarias serán realizadas por el arrendatario. Si bien Ley de Arrendamientos Urbanos no ha concretado actuaciones específicas al respecto, deben considerarse obras y reparaciones imprescindibles las siguientes:

1. Las reparaciones destinadas a corregir desperfectos en la vivienda.

2. La protección del techo para prevenir filtraciones de agua.

3. Obras que impliquen la reparación, renovación o sustitución parcial de cualquier componente de las obras de abastecimiento de agua y drenaje.

4. Trabajos de instalación, renovación o sustitución parcial de cualquier parte de la instalación eléctrica.

Por otro lado, todas las reparaciones menores por el uso normal de la vivienda serán cubiertas por el inquilino.

¿Cómo determinar si la reparación es pequeña?

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las “reparaciones pequeñas” serán responsabilidad del inquilino. ¿Cuándo se considera una reparación menor a efectos de determinar si es responsabilidad del propietario o del inquilino?

Hay algunos criterios que ayudan a determinarlo:

• Tiempo de ocupación: Si el daño ocurre poco después de que el inquilino se mude, el propietario es responsable de repararlo.

• Costos de reparación: La ley de Arrendamientos Urbanos no establece costos específicos para reparaciones menores. No obstante, se suele tomar como referencia una cantidad en torno a los 150 euros.

• Zona de la vivienda afectada por deterioro: Generalmente, las reparaciones que afectan al inmueble en sí son responsabilidad del propietario. El inquilino es responsable de los daños a los bienes muebles.

¿Qué pasa si no está claro quién será el responsable de la reparación?

En algunos casos, ni el propietario ni el inquilino saben quién hará las reparaciones. Necesitan negociar entre las dos partes para llegar a un acuerdo mutuo sobre la responsabilidad por el daño.

El inquilino nunca puede dejar de pagar el alquiler cuando se enfrenta a un desacuerdo, porque si deja de pagar, el propietario puede demandarlo por falta de pago.

Por otro lado, no está de más especificar en el contrato de alquiler quién es el responsable de cada reparación. De esta manera, se evitan más conflictos y malentendidos entre las dos partes.

Reparaciones y Daños: obligaciones del propietario

¿Qué paga el propietario?

El propietario es responsable de tomar todas las medidas necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables.

Si el cableado o la instalación de agua están viejos o causa averías (por ejemplo, si el grifo gotea), el propietario debe cambiar la instalación de agua, así como reparar o reemplazar los electrodomésticos antiguos (aire acondicionado, horno, nevera, etc.).

También es responsable de reemplazar o reparar las mamparas de ducha, gabinetes, encimeras, lavabos o sanitarios.

Eliminar las plagas provocadas por el mal funcionamiento de las instalaciones de la casa.

Finalmente, el propietario también es responsable del mantenimiento de paredes y techos (incluyendo pintura y prevención de humedades o filtraciones), pisos (baldosas rotas, pulido o barnizados) y control de plagas debido al mal estado de la vivienda.

¿Qué pasa con los electrodomésticos?

Aunque puede ser difícil determinar qué constituye desgaste o trabajo requerido, debemos confiar en el sentido común y en una buena comprensión de todas las partes involucradas.

En cualquier caso, una forma de proteger tanto al propietario como al inquilino es agregar disposiciones específicas de averías o reparaciones al contrato de arrendamiento. Esto es especialmente importante si el piso es nuevo, recién reformado, o se acaban de cambiar los muebles o electrodomésticos.

En circunstancias normales, los aparatos eléctricos que se reparan a cargo del inquilino deben ser pagados por el propietario. Si este no es el caso, ese dinero se puede descontar de la fianza, cuando finalice el contrato de alquiler.

Por supuesto que hay excepciones. Si, por ejemplo, una lavadora vieja se ha usado durante mucho tiempo y se estropea, el inquilino no tiene que pagar por la compra de una lavadora nueva.

Si se trata de un frigorífico, el arrendador se hará cargo de la sustitución, pero si falla y no se puede demostrar que se produjo por el uso normal del equipo, los gastos correrán a cargo del inquilino.

Finalmente, los gastos de mantenimiento y reparaciones necesarios para el uso y funcionamiento seguro de la caldera corren a cargo del inquilino. Aunque en caso de reposición, el propietario correrá con los gastos del equipo y su instalación.

¿Se regulan las obligaciones en el contrato de arrendamiento?

Los contratos de arrendamiento a menudo incluirán términos para el mantenimiento y las reparaciones del hogar. Ninguno de ellos puede violar las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Cuando esto sucede, tanto el propietario como el inquilino deben cumplir con los términos del contrato y seguir lo que está escrito en el contrato. Se describe las condiciones bajo las cuales se entregará la vivienda.

Si la entrega se encuentra en buenas condiciones, los defectos no notificados al propietario son responsabilidad del inquilino al final del contrato.

Por otro lado, cuando el contrato establece que el inquilino recibe la vivienda en mal estado al finalizar el contrato, el propietario será responsable de los deterioros.

¿Cuál es la presunción de culpa del inquilino?

La jurisprudencia utiliza directrices para abordar los problemas relacionados con la reparación de viviendas de alquiler. Este es el principio de la culpa del inquilino, ya que es el habitante de la vivienda y por tanto hace uso de ella.

El artículo 1563 del “Código Civil” estipula que el inquilino es responsable por los daños o pérdidas que tuviere la vivienda alquilada. Por lo tanto, el inquilino debe probar que no es responsable de los daños causados.

La mejor manera de resolver las dudas sobre la responsabilidad de la reparación es el diálogo. Ambas partes deben tratar de ponerse de acuerdo sobre la responsabilidad por los errores.

Vale la pena señalar que el inquilino no puede abstenerse de pagar el alquiler. Si no lo hace, el propietario puede demandarlo por falta de pago.

¿El inquilino debe soportar las obras que el propietario deba realizar para el mantenimiento de la vivienda?

Todo el mantenimiento es notoriamente molesto. No obstante, si el propietario requiere que se realicen obras en la vivienda para garantizar la habitabilidad, el inquilino deberá aceptarlas.

Pero si las obras pasan los 20 días, el arrendador debe reducir el alquiler. ¿Cuál es el porcentaje? Con respecto a la parte de la vivienda indisponible para el arrendatario por obras de reparación.

La relación entre propietario e inquilino es muy importante

Independientemente de los requisitos legales y contractuales, es importante que los propietarios y los inquilinos mantengan la comunicación.

El inquilino deberá comunicar al arrendador cualquier problema que haya surgido en la vivienda. Es práctico explicar la naturaleza de la falla o incidente y las posibles causas, incluso si él es responsable del daño.

Los propietarios siempre necesitan saber qué está pasando en la casa. Si un conflicto es inevitable, puede ser útil consultar con un abogado. Su intervención y mediación permitirán que el conflicto se resuelva de la mejor manera posible.

En conclusión, algo a tener en cuenta es fijarse en lo pactado en el contrato de arrendamiento porque el contrato es lo que marca los cauces por los que pasar salvo que la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como ley irrenunciable, ambas partes deben acatar el acuerdo contractual.

Debe conocerse el origen de las reparaciones, ya que, si proceden de una actuación de conservación, el arreglo será siempre responsabilidad del propietario, quien está obligado a realizar las reparaciones necesarias en la vivienda para mantenerla en buen estado.

La habitabilidad en el uso pactado salvo que el daño a estas obras de conservación sea imputable al inquilino. Este tipo de reparación es un gasto o trabajo que inutilizaría la vivienda, sin el cual se debe realizar, y que no incrementaría el valor de la vivienda.

La práctica judicial ha establecido que el inquilino no es responsable de los daños causados por el paso del tiempo o el desgaste natural, si el inquilino ha utilizado y mantenido correctamente la propiedad arrendada de conformidad con el contrato de arrendamiento.

La excepción son solo las reparaciones menores

Las reparaciones de conservación se pueden aplicar al inquilino, solo si el inquilino no se ha comunicado con el propietario y las consecuencias de las reparaciones se hubieran empeorado significativamente.

Para evitar sorpresas desagradables y enfrentamientos innecesarios, se recomienda que ambas partes contraten algún tipo de seguro o contrato de reparación del hogar que cubra estos imprevistos, evitando así grandes gastos económicos y sensaciones desagradables.