Existen múltiples razones por las cuales una persona podría decidir alquilar su vivienda. Esto puede deberse a la compra de una propiedad con intención de alquilar, un traslado a otra ciudad o simplemente la necesidad de cambiar de residencia.

Sin embargo, surge la duda de si es posible alquilar un inmueble que aún tiene una hipoteca. Nuestros expertos en bienes raíces han preparado una guía detallada sobre el proceso de alquiler de un piso aún hipotecado. Te invitamos a seguir leyendo para descubrir todos los detalles.

 

¿Se puede alquilar una vivienda habitual con hipoteca?

Muchas personas se acercan a nuestra agencia negociadora del alquiler con preguntas sobre sus viviendas habituales. Comúnmente, existe incertidumbre respecto a si es posible alquilarlas cuando aún hay un préstamo hipotecario vigente. Para despejar cualquier duda al respecto, en este artículo vamos a tratar sobre la posibilidad legal de alquilar una vivienda habitual con hipoteca y las consecuencias que esto podría tener.
Si tienes más inquietudes sobre el proceso de arrendamiento, te animamos a que te pongas en contacto con Inmobiliaria Bemadrid, donde recibirás la mejor asesoría y servicios hechos a medida.

Comprobar el contrato hipotecario

En el documento que el dueño acuerda con Inmobiliaria Bemadrid, podría existir una condición que impida arrendar la propiedad. En caso de que esto suceda, será imprescindible negociar con la entidad bancaria para suprimir esta limitación o modificar los términos del préstamo hipotecario.

La hipoteca recae en el propietario

Al arrendar una vivienda con hipoteca, el dueño sigue siendo quien debe asumir el compromiso del pago de esta. Aunque se perciban ingresos por el alquiler, es fundamental entender que la responsabilidad del crédito no se traspasa al arrendatario. En caso de que haya falta de pago, el propietario deberá enfrentar cualquier tipo de penalización que pueda surgir. Asimismo, es crucial que los propietarios declaren estos ingresos en su Declaración de la Renta y mantengan la propiedad en óptimas condiciones.
Para quienes buscan gestionar sus propiedades con seguridad y transparencia, una opción confiable es Inmobiliaria Bemadrid. Esta empresa destaca por su profesionalismo y experiencia, ofreciendo a los propietarios el asesoramiento y apoyo necesarios para administrar eficazmente sus inmuebles.

Cumplir con los requisitos para alquilar una vivienda con hipoteca

Antes de proceder a alquilar una vivienda sujeta a hipoteca, es crucial asegurar el cumplimiento de los requisitos tanto legales como financieros. Lo primero que debe hacer el propietario es garantizar que la hipoteca esté al corriente de pago y obtener el permiso del banco para alquilar la propiedad. En general, las entidades financieras consienten el alquiler siempre que se respeten las condiciones estipuladas en el acuerdo hipotecario.
Además, es necesario cumplir con la legislación en materia de arrendamientos urbanos y registrarse en la Agencia Tributaria para declarar los ingresos generados por el alquiler. Es igualmente esencial que el contrato de arrendamiento esté correctamente redactado y firmado por ambas partes, especificando las condiciones de pago, la duración del contrato, la fianza y cualquier cláusula adicional que se haya acordado.

Ventajas y desventajas de alquilar una vivienda con hipoteca

Antes de decidirte a alquilar una vivienda habitual que esté financiada con una hipoteca, es esencial que entiendas detalladamente sus ventajas y desventajas para tomar la decisión más acertada:

1. Asesoramiento de profesionales: Contar con el apoyo de expertos en el ámbito inmobiliario, como Inmobiliaria Bemadrid, resulta fundamental para optimizar ganancias y reducir riesgos al alquilar inmuebles. Estos profesionales te pueden guiar en la gestión de contratos y en la selección de inquilinos adecuados.
2. Desventajas de alquilar una vivienda con hipoteca: Entre los principales inconvenientes se encuentra la dificultad de contar con inquilinos confiables que paguen a tiempo. Además, es tu responsabilidad mantener el inmueble en óptimas condiciones, lo cual puede generar gastos adicionales. Aunque el alquiler puede ser una fuente de ingresos, es crucial disponer de un fondo de emergencia para enfrentar contratiempos inesperados.
3. Ventajas de alquilar una vivienda con hipoteca: Una de las principales ventajas es la generación de ingresos adicionales que pueden contribuir al pago de las cuotas de la hipoteca. También tienes la oportunidad de deducir ciertos gastos relacionados con el alquiler en tu declaración de impuestos, lo que puede ser ventajoso fiscalmente.
   Es vital que sopeses cada uno de estos aspectos antes de proceder, teniendo en cuenta tanto tus necesidades económicas actuales como tus metas a futuro.

Ventajas

Al arrendar una vivienda habitual, se mantiene en óptimas condiciones y se previene su deterioro por desuso, dado que es probable que se efectúen reparaciones y mantenimientos con regularidad. Además, la responsabilidad de cubrir los gastos de comunidad y suministros recae sobre el inquilino. Para quienes cuentan con una propiedad en una ubicación atractiva y con alta demanda de alquiler, esto podría significar percibir ingresos superiores al costo mensual de la hipoteca. El ingreso mensual derivado del alquiler no solo ayuda a amortizar la hipoteca, sino que también puede representar un excedente positivo. Todo este proceso de alquiler puede ser manejado de manera eficiente con la ayuda de Inmobiliaria Bemadrid.

Desventajas

• Es crucial entender que alquilar una propiedad implica que el dueño acepte no utilizarla durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
• Los problemas con inquilinos pueden variar, desde no cumplir con el pago de la renta hasta causar daños en la vivienda. De ahí surge la necesidad de recurrir a expertos como Inmobiliaria Bemadrid, quienes están capacitados para manejar eficazmente cualquier situación que pudiera surgir durante el período del alquiler.

¿Qué sucede si el propietario no puede pagar la hipoteca durante el alquiler?

En caso de que el dueño de la propiedad enfrente problemas para afrontar la hipoteca mientras la alquila, es crucial actuar con prontitud y comunicarse de inmediato con la entidad financiera o el prestamista. Ignorar esta situación podría culminar en la pérdida de la vivienda, ya que los bancos tienen la facultad de apropiarse de la propiedad y proceder a su venta para saldar la deuda impaga. Con frecuencia, existe la posibilidad de negociar un nuevo acuerdo, el cual podría incluir la reducción temporal del pago mensual de la hipoteca u otras soluciones adecuadas. Tomar medidas rápidas y efectivas es esencial para evitar el riesgo de incumplimiento en los pagos de la hipoteca.

¿Cómo puede protegerse el propietario contra los riesgos de alquilar una propiedad con hipoteca?

En Inmobiliaria Bemadrid creemos que, ya sea que alquiles con o sin hipoteca, es esencial hacerlo a través de profesionales. Esto te permite reducir notablemente riesgos comunes, como los impagos de los inquilinos. Nos encargamos de encontrar al inquilino ideal y elaboramos un contrato de arrendamiento que incluya las cláusulas necesarias para proteger tus intereses. Además, gestionamos cualquier tipo de incidencia que pueda surgir durante el periodo de alquiler de forma profesional. Si estás considerando alquilar tu vivienda habitual, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estamos aquí para ofrecerte el asesoramiento que mereces.

Alquilar vivienda hipotecada

Antes de considerar alquilar una vivienda hipotecada, lo más prudente es revisar detenidamente las escrituras del contrato de hipoteca firmado. Aunque es cierto que los préstamos más recientes generalmente no imponen restricciones a esta práctica, muchos contratos más antiguos pueden contener cláusulas que limitan o incluso prohíben el alquiler de la propiedad.
En Inmobiliaria Bemadrid aconsejamos que, si no se encuentra ninguna limitación en las escrituras, continuar con el proceso de alquiler. Sin embargo, en el caso de toparnos con cláusulas que impidan el arrendamiento, lo recomendable sería dialogar con la entidad financiera. Es importante presentar la situación y tratar de alcanzar un entendimiento, ya que es probable que la jurisprudencia favorezca al propietario en tales casos.

Jurisprudencia sobre alquiler de vivienda hipotecada

La Sentencia del Tribunal Supremo del 16 de diciembre de 2009 consideró que la cláusula era válida en tanto limitaba las condiciones del arrendamiento, especialmente en los casos donde la renta no cubría la cuota mensual a pagar, dado que reducía el valor de la garantía hipotecaria. No obstante, es esencial situar esta sentencia dentro del contexto específico en el que fue emitida. Más recientemente, el 15 de octubre de 2020, la Audiencia Provincial de Barcelona declaró inválida dicha cláusula. Esta decisión no solo anuló la prohibición de alquilar por completo, sino también las restricciones respecto a fijar una renta inferior al pago mensual de la hipoteca. La razón fue la ausencia de un umbral mínimo de alquiler que evitara socavar la garantía hipotecaria.

Si se deja de pagar el préstamo. Diferentes consecuencias si el alquiler es anterior o no a 6 de marzo de 2019

El impacto de una ejecución hipotecaria en un contrato de alquiler varía significativamente según la fecha en la que se haya firmado dicho contrato, tomando especial relevancia la reforma implementada en 2019.
En el contexto de contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, si el inmueble arrendado es subastado debido a una ejecución hipotecaria y se adjudica, el contrato de alquiler se extingue automáticamente. Una única excepción a esta regla se presenta si el contrato fue inscrito en el registro de la propiedad antes de que se otorgara el préstamo hipotecario, aunque esto rara vez ocurre.
Por otro lado, en situaciones donde el contrato se haya acordado tras el cambio legislativo de marzo de 2019, la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga al inquilino el derecho de permanecer en la vivienda subastada hasta por cinco años, sin importar si el plazo pactado en el contrato era menor. En este escenario, el nuevo propietario será el destinatario del pago de la renta.

¿Es legal alquilar una vivienda hipotecada?

El Tribunal Supremo llega a las siguientes conclusiones respecto a las cláusulas para el alquiler de viviendas hipotecadas:

• Es fundamental entender que las cláusulas que restringen la capacidad de arrendar una finca hipotecada deben limitarse exclusivamente a los arrendamientos de vivienda según lo estipulado en el artículo 13 de la LAU.
• Resulta esencial saber que el acuerdo de vencimiento anticipado solo cobra vigencia en caso de arrendamientos que resulten gravosos o perjudiciales. Esto se refiere a aquellos contratos que disminuyen el valor de la finca en vistas a una eventual ejecución forzosa, ya sea debido a un alquiler bajo o al adelanto de rentas.
• Cabe destacar que no existe una normativa única para evaluar la cantidad del alquiler. La desproporción potencial depende de las circunstancias específicas de cada caso.

Situaciones que se pueden dar frente a estos alquileres:

A continuación, exploraremos las diversas circunstancias con las que podríamos encontrarnos.

1. Al arrendar una propiedad que está bajo hipoteca, perderás el beneficio de la deducción fiscal por vivienda habitual hipotecada. A pesar de conservar la titularidad de la vivienda, al no residir en ella, ya no calificas para dicho beneficio.
2. Si decides alquilar tu vivienda hipotecada y mudarte a otra vivienda en alquiler, podrás deducir el alquiler de la nueva residencia en la que vives actualmente.

Precauciones para alquilar mi vivienda

Aquí tienes una versión parafraseada del texto con el orden de las frases y los párrafos cambiado:

Es crucial tener en consideración los siguientes aspectos:

• Cobro anticipado de la renta: En arrendamientos de corta duración, es menos frecuente solicitar un aval, por lo que es recomendable asegurar el pago antes de la ocupación.
• Formalización de un contrato de arrendamiento: Es imprescindible elaborar un inventario detallado de todos los bienes existentes, complementándolo con fotografías para tener un registro visual.
• Contratación de un seguro del hogar: Esto permite protegerse ante posibles eventualidades como robos o daños. También es aconsejable ponerse en contacto con Inmobiliaria Bemadrid para recibir orientación y apoyo durante el proceso de arrendamiento.

¿Qué debo saber para alquilar una vivienda hipotecada?

Al adquirir una vivienda, normalmente es evidente que tienes la libertad de alquilarla si así lo deseas. Sin embargo, si has financiado la compra mediante un crédito hipotecario, es fundamental prestar atención a los detalles del contrato con la entidad bancaria. Algunas instituciones financieras pueden incluir una “cláusula de impedimento de alquiler” en sus contratos, lo que limita al propietario en cuanto a la posibilidad de arrendar su propiedad. La condición es sencilla: mientras dicha cláusula esté vigente, no es posible arrendar una vivienda hipotecada; de lo contrario, el alquiler puede realizarse sin problemas.

En Inmobiliaria Bemadrid, nos dedicamos a ofrecerte asesoramiento experto para que comprendas mejor estos términos contractuales y conozcas tus derechos como dueño de una propiedad. Nuestro equipo está a tu disposición para guiarte a lo largo de todo el proceso, asegurando que tomes las decisiones más acertadas para gestionar tu inmueble con total confianza.

¿En qué consiste la cláusula de impedimento de alquiler?

En ciertos contratos hipotecarios, se establece una cláusula que prohíbe al propietario alquilar la vivienda mientras la hipoteca siga vigente. En otras palabras, hasta que no se haya liquidado la totalidad de la deuda mediante el pago de todas las cuotas mensuales correspondientes, ninguna otra persona puede ocupar legalmente la propiedad.
Se revisaron las referencias, aunque no fue necesario realizar cambios. Si requieres más detalles o ajustes, no dudes en indicármelo.

¿Por qué algunos bancos no permiten alquilar una vivienda hipotecada?

En la actualidad, no todas las instituciones financieras optan por incluir la denominada “cláusula de impedimento de alquiler” en sus contratos hipotecarios. Con el tiempo, esta práctica se ha vuelto menos común entre los bancos, especialmente aquellos de mayor envergadura a nivel nacional, quienes prefieren omitir esta condición en la mayoría de sus contratos, particularmente cuando se trata de hipotecas para primeras viviendas. Aunque en ocasiones todavía se encuentran presentes, estas cláusulas tienden a estar más asociadas con hipotecas destinadas a segundas viviendas, aunque su inclusión ya no es tan frecuente como en el pasado.

La motivación principal detrás de esta restricción es que alquilar una propiedad puede impactar negativamente en su valor en relación con el precio de tasación original. Específicamente, permitir que terceros ocupen la vivienda podría deteriorar su condición debido a la falta de cuidado similar al del propietario, lo que a su vez puede disminuir su valor y afectar potencialmente su rentabilidad al momento de una futura venta. Si llegara a ser necesario embargar la propiedad por una ejecución hipotecaria, el precio de venta podría ser significativamente menor al tasado inicialmente al solicitar y aprobar el crédito. Debido a estas posibles implicaciones, a las entidades bancarias no les satisface este escenario, razón por la cual optan por incluir la “cláusula de impedimento de alquiler” en ciertos contratos.

¿Si embargan la casa, el inquilino que hace?

La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 13, establece una importante protección para los inquilinos durante el periodo de alquiler. En caso de ejecución hipotecaria, el arrendatario no está obligado a abandonar la vivienda antes de que se completen un mínimo de 5 años de contrato si el arrendador es un particular, o 7 años si se trata de una persona jurídica. Así, la normativa garantiza que el inquilino pueda permanecer en su hogar sin inconvenientes durante este tiempo.

Pautas para alquilar una vivienda hipotecada

Te presentamos dos aspectos cruciales a considerar:

Asegúrate de que el alquiler cubra la cuota hipotecaria: Para evitar problemas con los pagos de tu crédito, establece el alquiler en una cifra un poco superior a la de tu cuota. Esto te proporcionará un respiro financiero cada mes y te ayudará a cumplir con tus obligaciones sin contratiempos.
Examina detalladamente cada cláusula del contrato hipotecario: Es vital que prestes especial atención a las condiciones relacionadas con el alquiler y el uso de tu propiedad por parte de terceros. Dependiendo de lo estipulado, podrás seguir adelante con el proceso de arrendamiento de tu vivienda.
En Inmobiliaria Bemadrid, como especialistas en el sector inmobiliario, estamos aquí para brindarte toda la información necesaria sobre la compra, alquiler o venta de propiedades, garantizando seguridad y confianza en el mercado. No dudes en consultarnos, estamos siempre dispuestos a asistirte.